Kurzfassung: Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung, und jeder einzelne Wohnungseigentümer hat darauf einen Anspruch (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Die Übergangsfrist für Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits im Amt waren, ist am 1. Juni 2024 abgelaufen. Wird heute eine nicht zertifizierte Verwaltung bestellt, ist der Beschluss anfechtbar – aber nicht nichtig. Für sehr kleine Gemeinschaften mit einem Eigentümer als Verwalter gibt es eine eng gefasste Ausnahme.
1. Was die Zertifizierung ist
Die Zertifizierung nach § 26a WEG ist ein Qualifikationsnachweis, der vor einer Industrie- und Handelskammer erbracht wird. Geprüft werden rechtliche, kaufmännische und technische Grundlagen der Immobilienverwaltung.
Ablauf der Prüfung:
- Schriftlicher Teil: 90 Minuten, 50 Fragen im Multiple- beziehungsweise Single-Choice-Format
- Bestehensgrenze: 50 Prozent der Punkte, und zwar in jedem der vier Teilbereiche
- Mündlicher Teil: 15 Minuten, setzt das Bestehen des schriftlichen Teils voraus
Die Einzelheiten regelt die Zertifizierte-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV), die auf der Ermächtigung in § 26a Abs. 2 WEG beruht.
Wichtige Abgrenzung: Die Zertifizierung betrifft ausschließlich das Innenverhältnis zwischen Verwaltung und Eigentümergemeinschaft. Sie ist keine Voraussetzung für die Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Eine Verwaltung darf ihre Tätigkeit also grundsätzlich auch ohne Zertifikat aufnehmen – sie erfüllt dann nur nicht die Anforderungen, die für eine ordnungsmäßige Bestellung gelten.
Nicht zu verwechseln mit der Weiterbildungspflicht: Nach § 34c Abs. 2a GewO in Verbindung mit § 15b MaBV besteht eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren. Sie gilt unabhängig von der Zertifizierung und wird durch diese nicht ersetzt.
2. Der Anspruch und seine Fristen
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein solcher Verwalter bestellt wird.
Die Zeitschiene:
| Datum | Was gilt |
|---|---|
| 01.12.2020 | Inkrafttreten des WEMoG |
| 01.12.2023 | § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG wird anwendbar (§ 48 Abs. 4 Satz 1 WEG) |
| 01.06.2024 | Ende des Bestandsschutzes für Altverwalter (§ 48 Abs. 4 Satz 2 WEG) |
Der Bestandsschutz im Detail: Eine Person, die am 1. Dezember 2020 Verwalter einer Gemeinschaft war, galt gegenüber den Eigentümern genau dieser Gemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter. Das war eine persönliche und gemeinschaftsbezogene Fiktion – gegenüber einer anderen, neuen Gemeinschaft hat sie nie gegolten.
Diese Frist ist abgelaufen. Praktisch heißt das: Bei jeder Bestellung ab Juni 2024 – bei Erst- wie bei Wiederbestellung – ist die Zertifizierung ein rechtlicher Auswahlfilter, kein Werbeargument.
3. Die Ausnahme für kleine Gemeinschaften
§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG sieht eine Ausnahme vor. Sie greift nur, wenn alle drei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:
- Es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte,
- ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt – also Eigenverwaltung, keine externe Verwaltung, und
- weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Gezählt wird nach Köpfen entsprechend § 25 Abs. 2 WEG, nicht nach Miteigentumsanteilen.
Rechenbeispiele zur dritten Voraussetzung:
| Anzahl Eigentümer | Ein Drittel | Ausnahme entfällt ab |
|---|---|---|
| 6 | 2 | 2 Eigentümern |
| 7 | 2,33 | 3 Eigentümern |
| 8 | 2,67 | 3 Eigentümern |
Sobald mindestens ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt, entfällt die Ausnahme – auch in der Sechs-Parteien-Anlage.
Häufiger Irrtum: Die Ausnahme greift nicht schon deshalb, weil die Gemeinschaft klein ist. Bestellt eine Sechser-WEG eine externe Verwaltung, gilt die Zertifizierungsanforderung uneingeschränkt, weil die zweite Voraussetzung fehlt.
Abdingbarkeit: In der Fachliteratur wird überwiegend angenommen, dass der Anspruch aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG in der Gemeinschaftsordnung mit Wirkung für die Zukunft abbedungen werden kann. Die Frage ist nicht abschließend geklärt – wenn Ihre Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Regelung enthält oder Sie eine schaffen wollen, lassen Sie das prüfen.
4. Was passiert bei Verstoß
Der Beschluss ist anfechtbar, nicht nichtig. Wird eine nicht zertifizierte Verwaltung bestellt, entspricht das grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Jeder Eigentümer kann den Beschluss anfechten.
Die Frist ist kurz: Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG). Wird nicht fristgerecht angefochten, wird der Beschluss bestandskräftig – die Verwaltung ist dann wirksam bestellt, trotz fehlender Zertifizierung.
Praktische Konsequenz für Beiräte: Wenn Sie sich bewusst für eine nicht zertifizierte Verwaltung entscheiden – etwa weil im ländlichen Raum keine Alternative zur Verfügung steht –, ist das nach Ablauf der Anfechtungsfrist wirksam. Sie sollten die Eigentümer aber vor der Abstimmung ausdrücklich darauf hinweisen, dass ein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter besteht und die Bestellung ohne Zertifizierung angreifbar ist. Nehmen Sie den Hinweis ins Protokoll.
5. Zertifizierung bei Verwaltungsunternehmen
Die meisten Verwaltungen sind GmbHs, GmbH & Co. KGs oder Personengesellschaften – juristische Personen legen selbst keine Prüfung ab.
Maßgeblich ist nach § 8 ZertVerwV die Qualifikation der Beschäftigten: Ein Unternehmen darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit WEG-Verwaltungsaufgaben betraut sind, zertifiziert oder gleichgestellt sind. Rein administrative Kräfte ohne WEG-Sachbearbeitung sind davon nicht erfasst.
Gleichstellungen. Bestimmte Berufsqualifikationen und Abschlüsse werden der Zertifizierung gleichgestellt – etwa im immobilienwirtschaftlichen oder juristischen Bereich. Welche das im Einzelnen sind, regelt die ZertVerwV.
Bekannte Schwachstelle: Eine praktikable, standardisierte Form, wie Verwaltungsunternehmen ihre Zertifizierung gegenüber Dritten nachweisen, ist gesetzlich nicht vorgesehen. Es gibt kein amtliches Register. Sie müssen also selbst nachfragen.
6. So prüfen Sie den Nachweis
Fragen Sie vor der Bestellung ausdrücklich – schriftlich, damit es dokumentiert ist:
- Wer konkret in Ihrem Unternehmen ist zertifiziert oder gleichgestellt?
- Legen Sie bitte die IHK-Bescheinigung oder den Gleichstellungsnachweis vor.
- Ist der Sachbearbeiter, der unsere Gemeinschaft betreuen wird, zertifiziert?
- Wie stellen Sie sicher, dass das auch bei einem Personalwechsel gilt?
Der letzte Punkt wird meist übersehen und ist der praktisch wichtigste: Es nützt wenig, wenn die Geschäftsführung zertifiziert ist, Ihre Gemeinschaft aber von einem nicht zertifizierten Sachbearbeiter betreut wird.
Klausel für den Verwaltervertrag:
Die Verwaltung sichert zu, dass sämtliche Beschäftigten, die unmittelbar mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft betraut sind, zertifizierte Verwalter im Sinne des § 26a WEG oder diesen nach der ZertVerwV gleichgestellt sind. Sie verpflichtet sich, dies auf Verlangen nachzuweisen und den Verwaltungsbeirat unverzüglich zu informieren, sofern diese Voraussetzung entfällt.
Formulierung für den Bestellungsbeschluss:
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestellt die [Firma, Anschrift] für den Zeitraum vom März 2026 bis zum März 2026 zur Verwalterin. Die Verwaltung ist zertifizierte Verwalterin im Sinne des § 26a WEG; der Nachweis lag der Einladung als Anlage [X] bei.
7. Was die Zertifizierung nicht leistet
Ehrlichkeit gehört dazu: Die Zertifizierung ist eine Prüfung von Grundlagenwissen, kein Qualitätssiegel für die tägliche Arbeit.
Sie sagt nichts aus über Erreichbarkeit, Reaktionszeiten, die Anzahl betreuter Einheiten pro Sachbearbeiter, die Pünktlichkeit der Jahresabrechnung oder die wirtschaftliche Stabilität des Unternehmens. Eine zertifizierte Verwaltung mit 800 Einheiten pro Mitarbeiter wird Ihre Gemeinschaft schlechter betreuen als eine sorgfältig arbeitende ohne Zertifikat.
Prüfen Sie deshalb zusätzlich:
- Nachweis der Vermögensschaden-Haftpflicht und Deckungssumme
- Anzahl betreuter Einheiten je Sachbearbeiter
- Referenzen aus vergleichbaren Objekten
- Mitgliedschaft in einem Berufsverband
- Fristen für Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan, vertraglich zugesagt
Mehr dazu: Verwaltervertrag prüfen: 12 Klauseln
Häufige Fragen
Unsere Verwaltung ist seit 15 Jahren im Amt und nicht zertifiziert – ist sie noch wirksam bestellt? Ja, sofern die Bestellung wirksam zustande kam und nicht erfolgreich angefochten wurde. Bestandskräftige Beschlüsse bleiben gültig. Die Frage stellt sich neu bei der nächsten Wiederbestellung – dann greift der Anspruch aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG uneingeschränkt.
Können wir eine nicht zertifizierte Verwaltung bestellen, wenn alle einverstanden sind? Faktisch ja. Der Beschluss ist anfechtbar, aber wenn niemand innerhalb der Monatsfrist des § 45 WEG anficht, wird er bestandskräftig. Weisen Sie in der Versammlung ausdrücklich darauf hin und protokollieren Sie den Hinweis.
Gibt es ein öffentliches Verzeichnis zertifizierter Verwalter? Ein bundesweites amtliches Register besteht nicht. Verlangen Sie den Nachweis direkt von der Verwaltung.
Reicht es, wenn der Geschäftsführer zertifiziert ist? Nach § 8 ZertVerwV kommt es auf die Beschäftigten an, die unmittelbar mit WEG-Aufgaben betraut sind. Fragen Sie deshalb konkret nach dem für Ihre Gemeinschaft zuständigen Sachbearbeiter.
Gilt die Zertifizierungsanforderung auch bei gerichtlicher Bestellung? Der Anspruch aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG besteht auch dort. Benennen Sie dem Gericht deshalb nur zertifizierte Kandidaten, sofern nicht die Ausnahme für Kleinstgemeinschaften greift. Siehe WEG ohne Verwalter.
Wir sind eine Sechser-WEG und wollen extern verwalten lassen – gilt die Ausnahme? Nein. Die Ausnahme setzt voraus, dass ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wird. Bei externer Verwaltung gilt die Zertifizierungsanforderung uneingeschränkt.
Nächster Schritt
Ob eine Verwaltung zertifiziert ist, sollte vor der Einladung feststehen, nicht in der Versammlung geklärt werden. Beschreiben Sie Ihr Objekt einmal, und wir vermitteln Ihnen den Kontakt zu passenden Hausverwaltungen aus Ihrer Region.
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Weiterführend: Hausverwaltung wechseln · Verwaltervertrag prüfen · Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung
Dieser Beitrag gibt allgemeine, unverbindliche Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Zu einzelnen Fragen – etwa der Abdingbarkeit des Anspruchs in der Gemeinschaftsordnung – bestehen unterschiedliche Auffassungen in der Fachliteratur; eine höchstrichterliche Klärung liegt insoweit nicht in allen Punkten vor. Angaben zu Gleichstellungen und Prüfungsmodalitäten ohne Gewähr; maßgeblich sind der Gesetzestext und die ZertVerwV in der jeweils geltenden Fassung. Rechtsstand: März 2026.
Quellen: §§ 19, 25, 26a, 45, 48 WEG; ZertVerwV, insbesondere §§ 7, 8; § 34c Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 2a GewO; § 15b MaBV.