Kurzfassung: Für die WEG-Verwaltung liegen die Preise bei Neuverträgen 2026 typischerweise zwischen 27 und 42 Euro brutto pro Einheit und Monat; je nach Anlagengröße und Region reicht die Spanne bis etwa 48 Euro. Kleine Gemeinschaften zahlen pro Einheit deutlich mehr als große. Die Mietverwaltung wird meist mit 25 bis 40 Euro pro Einheit und Monat oder mit 5 bis 8 Prozent der Nettokaltmiete abgerechnet. Entscheidend für die tatsächlichen Kosten ist aber nicht der Regelsatz, sondern der Katalog der Sonderleistungen – dort entstehen die realen Unterschiede zwischen zwei Angeboten.
1. Wie Hausverwaltungen abrechnen
In nahezu allen seriösen Modellen wird pro Einheit und Monat abgerechnet. Pauschalpreise für ein ganzes Objekt sind die Ausnahme und für Eigentümer meist schlechter, weil sie sich nicht vergleichen lassen.
Ein typisches Angebot besteht aus drei Bestandteilen:
- Regelsatz (Grundvergütung) – der monatliche Betrag pro Einheit für die laufende Verwaltung
- Mindestumsatz pro Objekt – eine Untergrenze, die vor allem kleine Gemeinschaften trifft
- Sondervergütungen – separat abgerechnete Leistungen außerhalb des Standardkatalogs
Achten Sie bei jedem Angebot darauf, ob die genannten Beträge netto oder brutto sind. Das ist die häufigste Fehlerquelle beim Vergleich. Bei 19 Prozent Umsatzsteuer entscheidet die Angabe über rund ein Fünftel der Gesamtsumme.
Zählweise der Einheiten: Klären Sie ausdrücklich, ob Garagen, Tiefgaragenstellplätze, Keller- oder Hobbyräume als eigene Einheiten gezählt werden. Ein Zuschlag von einem Euro pro Stellplatz und Monat klingt harmlos, macht bei 20 Stellplätzen aber 240 Euro im Jahr.
2. Preise 2026 nach Verwaltungsart
WEG-Verwaltung
| Objektgröße | Typische Spanne (brutto/Einheit/Monat) |
|---|---|
| bis 10 Einheiten | ca. 30–48 € |
| 10–30 Einheiten | ca. 28–40 € |
| über 30 Einheiten | ca. 25–34 € |
Die Verwalterentgelt-Studie 2025 (CRES im Auftrag des IVD) weist für Neuverträge eine Spanne von rund 27 bis 42 Euro brutto pro Einheit und Monat aus. Neuere Erhebungen für 2026 nennen je nach Anlagengröße durchschnittliche Basissätze zwischen etwa 30 und 48 Euro brutto. Der bundesweite Netto-Orientierungswert liegt nach Markterhebungen bei etwa 24 Euro pro Einheit und Monat für mittlere bis große Objekte.
Warum kleine Gemeinschaften mehr zahlen: Der Aufwand für Eigentümerversammlung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Beschluss-Sammlung fällt weitgehend unabhängig von der Zahl der Einheiten an. Bei acht Einheiten verteilt sich derselbe Grundaufwand auf ein Viertel der Zahler wie bei 32 Einheiten.
Mietverwaltung (Zinshaus, vermietete Einheiten)
- Pro Einheit: ca. 25–40 € brutto pro Einheit und Monat
- Prozentual: ca. 5–8 Prozent der Nettokaltmiete
Bei einer Kaltmiete von 600 Euro und 5 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer liegen die Verwaltungskosten bei rund 36 Euro brutto monatlich. Die prozentuale Abrechnung ist für Eigentümer in Hochpreislagen oft ungünstiger, weil die Verwaltungsleistung nicht mit der Miethöhe steigt.
Hinzu kommen regelmäßig Sondervergütungen für Neuvermietungen – üblich sind ein bis zwei Nettokaltmieten oder ein fester Pauschalbetrag.
Sondereigentumsverwaltung (SEV)
Die SEV kommt zur WEG-Verwaltung hinzu, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten und die Betreuung des Mietverhältnisses abgeben wollen. Übliche Spanne: ca. 25–40 Euro brutto pro Einheit und Monat.
Gewerbeverwaltung
Deutlich individueller, weil Mietverträge, Nebenkostenstrukturen und technische Anforderungen stark variieren. Übliche Modelle: prozentual von der Jahresnettomiete (etwa 3–6 Prozent) oder Verhandlung auf Objektbasis.
Regionale Unterschiede
Metropolregionen liegen spürbar über dem Bundesschnitt. Für Berlin werden je nach Verwaltungsart und Objektgröße typischerweise 24 bis 40 Euro genannt, für das Rhein-Main-Gebiet bei der WEG-Verwaltung teilweise 30 bis 55 Euro. In ländlichen Regionen liegen die Sätze niedriger – dort ist dafür die Auswahl an Verwaltungen kleiner.
3. Der Punkt, an dem die meisten Vergleiche schiefgehen: Sonderhonorare
Was im Regelsatz nicht ausdrücklich genannt ist, wird im Zweifel als Sonderleistung abgerechnet. Genau hier entstehen die Unterschiede.
Nach dem VDIV-Branchenbarometer 2024 machten Sondervergütungen für Zusatzleistungen im Jahr 2023 durchschnittlich rund 6 Prozent des Umsatzes einer Verwaltung aus – mit steigender Tendenz. Auf Ihre Abrechnung übertragen heißt das: Der Regelsatz beschreibt nicht die Gesamtkosten.
Typische Sonderleistungen und Größenordnungen:
| Leistung | Übliche Vergütung |
|---|---|
| Außerordentliche Eigentümerversammlung | ca. 250–440 € |
| Begleitung größerer Sanierungsmaßnahmen | 3–5 % der Bausumme |
| Erhebung einer Sonderumlage | 50–150 € |
| Mahnverfahren / gerichtliches Verfahren | pauschal oder nach Aufwand |
| Bescheinigung für Handwerkerleistungen (§ 35a EStG) | 10–25 € je Einheit |
| Eigentümerwechsel / Verwalterzustimmung | 100–300 € |
| Zusätzliche Objektbegehung | 80–200 € |
| Bearbeitung Versicherungsschaden | pauschal oder Prozentsatz der Schadenssumme |
| Erstellung Heizkostenabrechnung (extern) | Durchlaufkosten |
Fordern Sie den vollständigen Katalog an, bevor Sie vergleichen. Ein Angebot ohne Sonderhonorarliste ist kein vergleichbares Angebot.
Rechenbeispiel: Das günstigere Angebot ist das teurere
Eine WEG mit 10 Einheiten holt zwei Angebote ein.
Verwaltung A: 26 € brutto pro Einheit und Monat → 10 × 26 × 12 = 3.120 € pro Jahr Zweite Eigentümerversammlung: 440 € extra Bescheinigungen nach § 35a EStG: 15 € je Einheit = 150 €
Verwaltung B: 31 € brutto pro Einheit und Monat → 10 × 31 × 12 = 3.720 € pro Jahr Zweite Eigentümerversammlung: enthalten Bescheinigungen: enthalten
Findet im Jahr eine zweite Versammlung statt – in der Praxis häufig –, liegt Verwaltung A bei 3.710 €, Verwaltung B bei 3.720 €. Der auf dem Papier um 19 Prozent günstigere Anbieter ist real gleich teuer. Kommt eine Sanierungsbegleitung hinzu, dreht sich das Verhältnis.
4. Was im Regelsatz enthalten sein sollte
Die gesetzlichen Aufgaben ergeben sich vor allem aus §§ 24, 27 und 28 WEG. Als Standard erwarten dürfen Sie:
- Vorbereitung, Einberufung und Durchführung einer ordentlichen Eigentümerversammlung pro Jahr
- Protokollierung und Führung der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG)
- Umsetzung der gefassten Beschlüsse
- Aufstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung (§ 28 WEG)
- Führung der Gemeinschaftskonten und des Zahlungsverkehrs
- Hausgeldeinzug und einfaches Mahnwesen
- Beauftragung und Abwicklung laufender Instandhaltung im beschlossenen Rahmen
- Verwaltung der Verträge für Versicherung, Wartung, Ver- und Entsorgung
- Erreichbarkeit für Eigentümer während definierter Zeiten
- mindestens eine Objektbegehung pro Jahr
Fehlt einer dieser Punkte im Angebot, fragen Sie nach – nicht weil er rechtlich zwingend im Regelsatz stehen muss, sondern weil Sie sonst später dafür zahlen.
5. Was den Preis beeinflusst
Anzahl der Einheiten. Der stärkste Faktor, degressiv wirkend.
Zustand und Baujahr. Ein saniertes Objekt aus 2015 verursacht weniger Aufwand als ein Altbau mit anstehender Fassadensanierung.
Konfliktniveau. Gemeinschaften mit laufenden Anfechtungsklagen oder chronischen Streitigkeiten sind für Verwaltungen unattraktiv und werden entsprechend bepreist – wenn sie überhaupt ein Angebot bekommen.
Hausgeldrückstände. Hoher Mahnaufwand schlägt auf den Preis durch.
Digitalisierungsgrad der Gemeinschaft. Eigentümer, die Unterlagen über ein Portal abrufen statt per Post anzufordern, senken den Aufwand messbar.
Aktiver Verwaltungsbeirat. Ein funktionierender Beirat, der Rechnungsprüfung und Kommunikation übernimmt, ist ein echtes Preisargument. Nennen Sie das in der Anfrage.
Region. Personalkosten und Wettbewerbsdichte schlagen durch.
Warum die Preise gestiegen sind
Die Verwaltervergütungen sind in den vergangenen Jahren spürbar gestiegen. Die wesentlichen Treiber: gestiegene Personalkosten bei gleichzeitigem Fachkräftemangel, zusätzliche gesetzliche Anforderungen – darunter die Zertifizierungspflicht nach § 26a WEG –, Investitionen in Digitalisierung sowie höhere Erwartungen an Reaktionszeiten und Transparenz.
Wer heute ein Angebot von vor fünf Jahren als Maßstab nimmt, wird keine Verwaltung finden.
6. Muss die günstigste Verwaltung gewählt werden?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich klargestellt, dass nicht zwingend der billigste Anbieter zu wählen ist (BGH, Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 114/14). Maßgeblich ist, dass die Entscheidung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage beruht und wirtschaftlich vertretbar ist.
Umgekehrt gilt: Eine Vergütung, die deutlich über dem Marktniveau liegt, kann ein Anfechtungsgrund sein. Dokumentieren Sie deshalb, warum Sie sich für ein bestimmtes Angebot entschieden haben – etwa wegen des größeren Leistungsumfangs, kürzerer Reaktionszeiten oder nachgewiesener Erfahrung mit vergleichbaren Objekten.
Ein zu niedriger Preis ist ein Warnsignal. Eine Verwaltung, die deutlich unter Markt anbietet, muss die Kalkulation irgendwo ausgleichen – meist über Sonderhonorare, über eine sehr hohe Zahl betreuter Einheiten pro Sachbearbeiter oder über reduzierte Erreichbarkeit. Verlangen Sie in solchen Fällen Auskunft über die Anzahl der Einheiten je Mitarbeiter.
7. Kosten für die Gemeinschaft berechnen
Die Verwaltervergütung ist Teil des Hausgelds und wird nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Schlüssel umgelegt – meist nach Miteigentumsanteilen, häufig aber auch pro Einheit.
Beispielrechnung, WEG mit 20 Einheiten:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Regelsatz 32 € brutto × 20 Einheiten × 12 Monate | 7.680 € |
| Stellplatzzuschlag 1 € × 15 Plätze × 12 Monate | 180 € |
| Eine außerordentliche Versammlung | 350 € |
| Bescheinigungen § 35a EStG, 15 € × 20 | 300 € |
| Jahressumme | 8.510 € |
| Pro Einheit und Monat, real | ca. 35,50 € |
Der reale Satz liegt damit rund 11 Prozent über dem beworbenen Regelsatz. Rechnen Sie beim Vergleich immer mit dieser Gesamtsumme, nicht mit der Zahl auf der ersten Seite des Angebots.
8. Häufige Fragen
Was kostet eine Hausverwaltung pro Wohnung im Monat? Für die WEG-Verwaltung sind 2026 bei Neuverträgen typischerweise 27 bis 42 Euro brutto pro Einheit und Monat üblich; je nach Objektgröße und Region bis etwa 48 Euro. Kleine Gemeinschaften liegen am oberen Rand.
Sind die Kosten umlagefähig auf Mieter? Nein. Die Kosten der Verwaltung gehören nach der Betriebskostenverordnung nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Der Vermieter trägt sie selbst. Bei Gewerbemietverträgen kann abweichend eine Umlage vereinbart werden.
Kann ich die Kosten steuerlich absetzen? Bei vermieteten Objekten sind die Verwaltungskosten Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind sie grundsätzlich nicht absetzbar; abzugsfähig sind unter Umständen enthaltene Handwerkerleistungen nach § 35a EStG. Details klärt Ihre Steuerberatung.
Wie oft darf die Verwaltung die Vergütung erhöhen? Nur nach Maßgabe des Verwaltervertrags. Enthält er keine Anpassungsklausel, ist eine Erhöhung während der Laufzeit nicht einseitig möglich. Eine deutliche Erhöhung bei der Wiederbestellung ist ein sachlicher Grund, Vergleichsangebote einzuholen.
Wir zahlen deutlich mehr als der Marktdurchschnitt – was tun? Prüfen Sie zunächst, was im Regelsatz enthalten ist; ein höherer Satz mit umfangreicherem Leistungsumfang kann wirtschaftlicher sein. Bleibt die Differenz unerklärt, holen Sie Vergleichsangebote ein. Wie das rechtssicher abläuft, steht im Beitrag Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung.
Ab wann lohnt sich eine professionelle Verwaltung? Das ist keine reine Kostenfrage. Selbstverwaltung bindet Zeit und begründet Haftungsrisiken für den verwaltenden Eigentümer. Ab etwa acht bis zehn Einheiten wird der Aufwand für Laien in der Regel unbeherrschbar – spätestens bei anstehenden Sanierungen.
Nächster Schritt
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Weiterführend: Hausverwaltung wechseln · Verwaltervertrag prüfen: 12 Klauseln · Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung
Dieser Beitrag gibt allgemeine, unverbindliche Informationen wieder und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Die genannten Preise sind Marktbeobachtungen und Orientierungswerte, keine Zusage über tatsächlich erzielbare Konditionen; sie können regional und objektbezogen erheblich abweichen. Rechtsstand und Datenstand: März 2026.
Quellen: Verwalterentgelt-Studie 2025 (CRES/IVD); Branchenerhebungen zu Verwalterentgelten 2026; VDIV-Branchenbarometer 2024; §§ 24, 26a, 27, 28 WEG; § 35a EStG; BetrKV; BGH V ZR 114/14 (27.02.2015).