Kurzfassung: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihren Verwalter seit dem 1. Dezember 2020 jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen – es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Der Verwaltervertrag endet dabei spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Der eigentliche Aufwand liegt nicht in der Rechtslage, sondern in der Vorbereitung: Vergleichsangebote rechtzeitig einholen, die Versammlung fristgerecht einberufen, vier Beschlüsse sauber formulieren und die Unterlagenübergabe absichern. Rechnen Sie realistisch mit drei bis sechs Monaten von der ersten Überlegung bis zum vollzogenen Wechsel.
1. Wann ein Wechsel wirklich sinnvoll ist
Unzufriedenheit allein ist noch kein Grund zu handeln – ein Wechsel kostet die Gemeinschaft Zeit, im ungünstigsten Fall sechs Monate doppelte Verwaltervergütung und immer ein Stück Kontinuität. Diese Signale sprechen erfahrungsgemäß dafür, dass der Aufwand sich lohnt:
- Die Jahresabrechnung kommt verspätet oder ist nicht prüfbar. Der Verwalter muss die Abrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG aufstellen; eine dauerhaft verspätete oder inhaltlich unnachvollziehbare Abrechnung ist einer der häufigsten Auslöser.
- Beschlüsse werden nicht umgesetzt. Gefasste Beschlüsse zur Erhaltung bleiben über Jahre liegen, ohne dass die Verwaltung dies erklärt oder dokumentiert.
- Die Beschluss-Sammlung wird nicht geführt. Die Führung ist gesetzliche Pflicht (§ 24 Abs. 7 WEG). Fehlt sie, fehlt der Gemeinschaft die Grundlage für jede spätere Entscheidung.
- Erreichbarkeit und Reaktionszeiten. Wenn Schadensmeldungen wochenlang unbeantwortet bleiben, entsteht wirtschaftlicher Schaden am Gemeinschaftseigentum.
- Die Vergütung passt nicht mehr zum Markt. Eine deutliche Preiserhöhung ohne erkennbare Mehrleistung ist ein legitimer Anlass, Alternativen zu prüfen.
- Die Zertifizierung fehlt. Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Der Bestandsschutz für Verwalter, die am 1. Dezember 2020 bereits für die betreffende Gemeinschaft tätig waren, ist am 1. Juni 2024 ausgelaufen (§ 48 Abs. 4 Satz 2 WEG).
Für Einzeleigentümer und Vermieter gilt das alles nicht. Wer eine Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung (SEV) für die eigene Wohnung beauftragt hat, ist an keinen Gemeinschaftsbeschluss gebunden. Hier zählt allein der Verwaltervertrag: Laufzeit und Kündigungsfrist prüfen, schriftlich kündigen, neue Verwaltung beauftragen. Springen Sie direkt zu Abschnitt 8.
2. Zwei Rechtsverhältnisse, die oft verwechselt werden
Der häufigste Fehler beim Verwalterwechsel ist ein gedanklicher: Bestellung und Vertrag werden als eine Sache behandelt. Sie sind zwei.
| Bestellung (Organstellung) | Verwaltervertrag | |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 26 WEG | Geschäftsbesorgungsvertrag, § 675 BGB |
| Inhalt | Vertretungsmacht, gesetzliche Aufgaben | Vergütung, Leistungsumfang, Laufzeit |
| Beendigung | Abberufungsbeschluss, wirkt sofort | endet spätestens 6 Monate nach Abberufung |
Diese sogenannte Trennungstheorie ist seit der WEG-Reform ausdrücklich im Gesetz angelegt. Praktisch heißt das: Mit dem Abberufungsbeschluss verliert die Verwaltung sofort ihr Amt und darf nicht mehr für die Gemeinschaft handeln. Ihr Vergütungsanspruch aus dem Vertrag läuft aber weiter – höchstens sechs Monate, kürzer nur, wenn der Vertrag eine kürzere Restlaufzeit vorsieht, man sich auf eine Aufhebung einigt oder ein wichtiger Grund eine fristlose Kündigung trägt.
Die praktische Konsequenz: In diesen sechs Monaten kann doppelte Verwaltervergütung anfallen – für die abberufene und die neue Verwaltung. Kalkulieren Sie das ein und sprechen Sie es in der Versammlung offen an. Bei einer Gemeinschaft mit 20 Einheiten und 30 € pro Einheit und Monat sind das bis zu 3.600 € brutto Zusatzkosten.
Timing-Tipp: Wer den Wechsel zum regulären Ende der Bestellungszeit plant, vermeidet diese Doppelbelastung vollständig. Prüfen Sie zuerst, wann die Bestellung ausläuft. Ein Wiederbestellungsbeschluss darf frühestens ein Jahr vor Ablauf gefasst werden (§ 26 Abs. 2 Satz 2 WEG) – das ist Ihr natürliches Zeitfenster.
3. Der Zeitplan: 3 bis 6 Monate
| Phase | Dauer | Was passiert |
|---|---|---|
| Bestandsaufnahme | 1–2 Wochen | Verwaltervertrag, Bestellungszeitraum und Beschluss-Sammlung sichten |
| Angebote einholen | 3–6 Wochen | Leistungsverzeichnis erstellen, mehrere Verwaltungen anfragen, Angebote vergleichbar machen |
| Einladung | 3 Wochen | Einberufung in Textform, Frist nach § 24 Abs. 4 WEG, Angebote beifügen |
| Versammlung | 1 Tag | Vier Beschlüsse (siehe Abschnitt 6) |
| Anfechtungsfrist | 1 Monat | Klagefrist nach § 45 WEG läuft |
| Übergabe | 4–8 Wochen | Unterlagen, Konten, Zugänge, Schlussabrechnung |
Der kritische Pfad ist fast immer die Angebotsphase, nicht die Rechtslage. Verwaltungen mit freien Kapazitäten sind knapp, und ein belastbares Angebot braucht Objektdaten.
4. Schritt 1: Bestandsaufnahme
Bevor Sie irgendjemanden anfragen, brauchen Sie vier Dokumente:
- Den aktuellen Verwaltervertrag – Laufzeit, Vergütung, Sonderhonorarkatalog, Kündigungsregelungen.
- Den Bestellungsbeschluss – ab wann und bis wann ist die Verwaltung bestellt? Die Bestellung darf höchstens fünf Jahre umfassen, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG).
- Die letzten zwei Jahresabrechnungen und den Wirtschaftsplan – die brauchen Sie ohnehin für die Angebotsanfrage.
- Die Beschluss-Sammlung – sie zeigt, welche Beschlüsse offen sind, und ist der wichtigste Übergabegegenstand.
Achtung bei Klauseln, die das Abberufungsrecht einschränken. § 26 Abs. 5 WEG ist zwingendes Recht. Vertragliche oder in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelungen, die die jederzeitige Abberufung ausschließen, an einen wichtigen Grund binden oder die Sechs-Monats-Grenze verlängern, sind unwirksam. Lassen Sie sich von solchen Klauseln nicht abschrecken – aber lassen Sie sie im Zweifel anwaltlich prüfen.
5. Schritt 2: Angebote einholen – und zwar richtig
Dies ist der Schritt, an dem Wechsel am häufigsten scheitern, und zwar juristisch.
Die Regel für die Neubestellung: Nach der Rechtsprechung des BGH setzt die Bestellung eines neuen Verwalters grundsätzlich voraus, dass Angebote mehrerer Verwaltungen eingeholt wurden (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10; bestätigt durch BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11). Für die bloße Wiederbestellung des amtierenden Verwalters gilt das grundsätzlich nicht.
Die Ausnahme von der Ausnahme: Auch vor einer Wiederbestellung sind Vergleichsangebote geboten, wenn sich die Sachlage geändert hat – etwa weil erhebliche Teile der Eigentümerschaft unzufrieden sind, Spannungen bestehen oder dieselbe Leistung am Markt deutlich günstiger angeboten wird. Wer über einen Wechsel nachdenkt, ist per Definition in dieser Konstellation.
Rechtzeitigkeit ist entscheidend. Es genügt nicht, die Angebote in der Versammlung zur Einsicht auszulegen. Sie müssen den Eigentümern so früh zugehen, dass eine inhaltliche Auseinandersetzung möglich ist – praktisch also mit der Einladung, innerhalb der Frist des § 24 Abs. 4 WEG. Ein Bestellungsbeschluss, dem diese Grundlage fehlt, ist anfechtbar, und Anfechtungen aus genau diesem Grund haben vor Gericht regelmäßig Erfolg.
Wie viele Angebote? In der Praxis und in vielen Instanzentscheidungen hat sich die Zahl drei etabliert. Der BGH selbst spricht in V ZR 96/10 allerdings von Angeboten „mehrerer" Verwalter, nicht von einer festen Zahl. Wie belastbar starre Zahlenvorgaben künftig sind, ist seit dem 27. März 2026 offener geworden: Für Erhaltungsmaßnahmen hat der BGH die schematische Drei-Angebote-Regel ausdrücklich verworfen und stattdessen auf eine „hinreichende Tatsachengrundlage" im Einzelfall abgestellt (V ZR 7/25, Pressemitteilung Nr. 057/2026). Diese Entscheidung betrifft die Verwalterbestellung nicht unmittelbar – die Begründungslinie könnte aber ausstrahlen. Details dazu im Beitrag Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung.
Praktische Empfehlung bis zur Klärung: Holen Sie drei vollständige, vergleichbare Angebote ein und dokumentieren Sie die Auswahl nachvollziehbar. Das erfüllt die strengste vertretbare Auslegung und kostet nichts außer etwas Vorlauf.
Was ins Leistungsverzeichnis gehört
Angebote sind nur vergleichbar, wenn alle Anbieter dasselbe kalkulieren. Geben Sie vor:
- Anzahl Wohneinheiten, Gewerbeeinheiten, Garagen/Stellplätze (letztere werden oft separat berechnet)
- Baujahr, letzte Sanierung, bekannte Mängel, laufende Rechtsstreitigkeiten
- Stand der Erhaltungsrücklage
- gewünschter Bestellungszeitraum und Startdatum
- Anzahl der im Regelsatz enthaltenen Eigentümerversammlungen und Objektbegehungen
- den vollständigen Sonderhonorarkatalog – hier entstehen die Kostenunterschiede
Fordern Sie ausdrücklich die Bestätigung ein, dass die Verwaltung zum vorgesehenen Zeitpunkt übernehmen kann und will. Ein Angebot ohne diese Zusage ist als Vergleichsangebot nur eingeschränkt tauglich (vgl. LG Dortmund, Urteil vom 10.11.2015 – 1 S 308/15).
Preisorientierung 2026
Für die WEG-Verwaltung weist die Verwalterentgelt-Studie 2025 (CRES/IVD) für Neuverträge eine Spanne von rund 27 bis 42 € brutto pro Einheit und Monat aus; neuere Erhebungen für 2026 nennen je nach Anlagengröße Basissätze zwischen etwa 30 und 48 € brutto. Kleine Gemeinschaften zahlen pro Einheit deutlich mehr als große. Regional liegen Metropolen spürbar über dem Bundesschnitt.
Der günstigste Anbieter muss nicht gewählt werden – der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass Wirtschaftlichkeit nicht gleich Billigkeit ist (BGH, Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 114/14). Umgekehrt kann eine deutlich über dem Markt liegende Vergütung ein Anfechtungsgrund sein. Ausführlich: Was kostet eine Hausverwaltung?
6. Schritt 3: Versammlung und Beschlüsse
Die Einberufung
Regulär lädt der Verwalter ein – auch zu seiner eigenen Abberufung. Weigert er sich oder ist die nächste ordentliche Versammlung zu weit entfernt, kann mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Kommt der Verwalter dem nicht nach, kann ersatzweise der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).
Die Einladung erfolgt in Textform. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern keine besondere Dringlichkeit vorliegt (§ 24 Abs. 4 WEG). Die Tagesordnung muss hinreichend bestimmt sein – „Verschiedenes" trägt keinen Verwalterwechsel.
Seit dem 17. Oktober 2024 kann die Gemeinschaft mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, für längstens drei Jahre rein virtuelle Versammlungen zuzulassen (§ 23 Abs. 1a WEG). Für einen Verwalterwechsel ist eine Präsenz- oder Hybridversammlung meist die robustere Wahl.
Die vier Beschlüsse
Fassen Sie Abberufung und Neubestellung in derselben Versammlung. Wird nur abberufen, steht die Gemeinschaft ohne handlungsfähiges Organ da – mit Folgen für Bankvollmachten, Handwerkerbeauftragung und Zahlungsverkehr.
TOP 1 – Abberufung
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beruft die derzeitige Verwaltung, [Firma, Anschrift], mit Wirkung zum März 2026 von ihrem Amt als Verwalterin ab.
TOP 2 – Beendigung des Verwaltervertrags
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stellt fest, dass der Verwaltervertrag mit [Firma] nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet. Der Verwaltungsbeirat wird ermächtigt, mit der bisherigen Verwaltung eine einvernehmliche vorzeitige Vertragsaufhebung zu vereinbaren.
TOP 3 – Bestellung der neuen Verwaltung
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestellt die [Firma, Anschrift] für den Zeitraum vom März 2026 bis zum März 2026 zur Verwalterin. Die Verwaltung ist zertifizierte Verwalterin im Sinne des § 26a WEG.
TOP 4 – Abschluss des Verwaltervertrags
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt den Abschluss eines Verwaltervertrags mit [Firma] zu den Konditionen des Angebots vom März 2026, das dieser Einladung als Anlage [X] beigefügt war. Der Verwaltungsbeirat, vertreten durch [Name], wird ermächtigt, den Vertrag für die Gemeinschaft zu unterzeichnen.
Für alle vier Beschlüsse genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts Abweichendes vorsieht.
Wichtig zu TOP 3 und 4: Die wesentlichen Vertragseckpunkte – insbesondere Vergütung, Leistungsumfang und Laufzeit – müssen bereits im Beschluss oder in der ausdrücklich in Bezug genommenen Anlage festgelegt sein. Ein Blankobeschluss, der die Konditionen offenlässt, ist anfechtbar.
Wenn keine Mehrheit zustande kommt
Findet der Abberufungsantrag keine Mehrheit, obwohl gewichtige Gründe vorliegen, kann ein einzelner Eigentümer im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG beantragen, dass das Gericht den Beschluss ersetzt. Das ist der Weg für Minderheiten in blockierten Gemeinschaften – aber ein Gerichtsverfahren mit entsprechendem Kosten- und Zeitrisiko. Lassen Sie die Erfolgsaussichten vorher anwaltlich einschätzen.
7. Schritt 4: Übergabe absichern
Der Verwaltervertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag. Über § 675 in Verbindung mit § 667 BGB schuldet die bisherige Verwaltung die Herausgabe alles dessen, was sie zur Ausführung erlangt hat. Das ist der Anker für die Übergabe.
Checkliste – diese Unterlagen müssen übergeben werden:
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Vollständige Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG
- Sämtliche Versammlungsprotokolle
- Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne der letzten Jahre
- Buchhaltung, Kontoauszüge, Belege
- Nachweis über den Stand der Erhaltungsrücklage
- Alle laufenden Verträge (Versicherungen, Wartung, Ver- und Entsorgung, Hausmeister)
- Eigentümerliste mit aktuellen Kontaktdaten
- Handwerkerrechnungen und Gewährleistungsunterlagen
- Bauunterlagen, Pläne, Prüfprotokolle (Aufzug, Heizung, Brandschutz)
- Zugänge zu Bankkonten und Softwaresystemen, Schlüssel
- Offene Vorgänge: Rechtsstreitigkeiten, Mahnverfahren, Schadensfälle
Konten: Das Gemeinschaftskonto muss auf den Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer laufen, nicht auf den der Verwaltung. Die Bank verlangt für die Umschreibung in der Regel einen Nachweis der Verwaltereigenschaft. Dafür genügt eine Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen öffentlich beglaubigt sind (§ 26 Abs. 4 WEG). Planen Sie den Notartermin früh ein – er ist ein häufiger Verzögerungsfaktor.
Schlussabrechnung: Die abberufene Verwaltung schuldet die Abrechnung für den von ihr verwalteten Zeitraum. Halten Sie das im Übergabeprotokoll ausdrücklich fest.
Wenn die Übergabe blockiert wird: Setzen Sie eine schriftliche Frist mit konkreter Auflistung der fehlenden Unterlagen. Bleibt sie fruchtlos, ist der Herausgabeanspruch klagbar; in dringenden Fällen kommt eine einstweilige Verfügung in Betracht. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen offener Vergütung besteht an den Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft in aller Regel nicht.
8. Sonderfall: Mietverwaltung und SEV wechseln
Als Einzeleigentümer entscheiden Sie allein. Der Ablauf:
- Vertrag prüfen: Laufzeit, Kündigungsfrist, Kündigungsform. Üblich sind drei Monate zum Quartals- oder Jahresende.
- Schriftlich kündigen, per Einschreiben mit Rückschein. Auch wenn der Vertrag Textform genügen lässt – der Zugangsnachweis ist entscheidend.
- Neue Verwaltung parallel suchen, damit keine Lücke entsteht.
- Übergabe organisieren: Mietverträge, Kautionsnachweise und -konten, Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, Zählerstände, Schlüssel, Korrespondenz mit Mietern.
- Mieter informieren – neue Ansprechpartner, ggf. neue Zahlungsdaten.
Bei der Kaution ist besondere Sorgfalt geboten: Sie muss vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt sein (§ 551 Abs. 3 BGB). Lassen Sie sich Konto und Stand einschließlich Zinsen nachweisen.
9. Häufige Fragen
Können wir die Hausverwaltung ohne Grund wechseln? Ja. Seit dem 1. Dezember 2020 ist die Abberufung jederzeit und ohne wichtigen Grund möglich (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Es genügt die einfache Mehrheit.
Wie lange müssen wir die alte Verwaltung noch bezahlen? Höchstens sechs Monate ab der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Kürzer, wenn die Restlaufzeit des Vertrags ohnehin kürzer ist, eine Aufhebungsvereinbarung zustande kommt oder ein wichtiger Grund eine fristlose Kündigung trägt. Die fristlose Kündigung muss ausdrücklich erklärt werden – sie liegt nicht schon im Abberufungsbeschluss.
Muss die neue Verwaltung zertifiziert sein? Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung, und jeder Eigentümer hat darauf einen Anspruch (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Für sehr kleine Gemeinschaften mit einem Eigentümer als Verwalter sieht das Gesetz eine eng begrenzte Ausnahme vor. Die Bestellung einer nicht zertifizierten Verwaltung ist anfechtbar, aber nicht automatisch nichtig.
Was passiert, wenn wir keine neue Verwaltung finden? Bleibt die Gemeinschaft verwalterlos, kann jeder Eigentümer die gerichtliche Bestellung betreiben. Praktisch wichtiger ist die Vorbeugung: Beginnen Sie die Suche, bevor Sie abberufen, und beauftragen Sie erst dann. Kleine Gemeinschaften tun sich am Markt erfahrungsgemäß schwer – dazu unser Beitrag Wenn keine Hausverwaltung die kleine WEG übernehmen will.
Kann die Verwaltung sich gegen ihre Abberufung wehren? Ein Recht auf das Amt hat sie nicht; den Abberufungsbeschluss kann sie selbst nicht anfechten. Ihr Vergütungsanspruch bleibt im Rahmen des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG bestehen.
Wie lange können Eigentümer den Beschluss anfechten? Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG). Bis zum Ablauf dieser Frist sollte die Übergabe zwar vorbereitet, aber noch nicht unumkehrbar vollzogen sein.
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Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Wohnungseigentumsrecht wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die dargestellte Rechtslage entspricht dem Stand März 2026. Für die rechtliche Prüfung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt, idealerweise mit Fachanwaltstitel für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Verwendete Rechtsgrundlagen und Entscheidungen: §§ 18, 19, 23, 24, 25, 26, 26a, 28, 44, 45, 48 WEG; §§ 551, 667, 675 BGB; BGH V ZR 96/10 (01.04.2011); BGH V ZR 190/11 (22.06.2012); BGH V ZR 114/14 (27.02.2015); BGH V ZR 7/25 (27.03.2026); LG Dortmund 1 S 308/15 (10.11.2015). Preisangaben: Verwalterentgelt-Studie 2025 (CRES/IVD), Branchenerhebungen 2026.