Kurzfassung: Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind grundsätzlich Angebote mehrerer Verwaltungen einzuholen (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10). Vor der bloßen Wiederbestellung des amtierenden Verwalters gilt das grundsätzlich nicht – es sei denn, die Sachlage hat sich geändert. Die verbreitete „Drei-Angebote-Regel" ist eine Konkretisierung der Instanzgerichte, keine Formulierung des BGH. Für Erhaltungsmaßnahmen hat der BGH diese schematische Regel im März 2026 ausdrücklich verworfen (V ZR 7/25). Ob das auf die Verwalterbestellung ausstrahlt, ist noch nicht entschieden. Wer sicher gehen will, holt weiterhin drei vergleichbare Angebote ein – und dokumentiert die Auswahlentscheidung.
Warum dieser Punkt so viele Beschlüsse kippt
Der Streit um Vergleichsangebote ist der häufigste Grund, aus dem Verwalterbestellungen vor Gericht landen. Der Mechanismus ist immer derselbe: Die Gemeinschaft wählt eine neue Verwaltung, ein einzelner Eigentümer ficht an, und die Bestellung wird für ungültig erklärt – nicht, weil die gewählte Verwaltung schlecht wäre, sondern weil die Entscheidungsgrundlage formal nicht ausreichte.
Die Folgen sind unangenehm: Die Gemeinschaft steht rückwirkend ohne wirksam bestellten Verwalter da, die Kosten des Verfahrens trägt in der Regel die Gemeinschaft, und der gesamte Wechselprozess beginnt von vorn.
Umso ärgerlicher ist, dass ein großer Teil der im Netz verfügbaren Ratgebertexte die Rechtslage verkürzt oder inzwischen überholt darstellt. Deshalb dieser Beitrag.
Die Grundregel: BGH V ZR 96/10
Am 1. April 2011 hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass Angebote mehrerer Verwaltungen im Grundsatz vor der Beschlussfassung über die Bestellung eines neuen Verwalters eingeholt werden müssen – nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10).
Die Begründung ist nachvollziehbar: Ein tragfähiger Vergleich zwischen Anbietern ist den Eigentümern nur möglich, wenn sie deren Konditionen kennen. Ohne diese Grundlage ist die Entscheidung keine echte Wahl, sondern die Abnicken eines alternativlos präsentierten Vorschlags.
Der Senat hat diese Linie 2012 bestätigt (BGH, Urteil vom 22.06.2012 – V ZR 190/11).
Wichtig für die Formulierung Ihrer Tagesordnung: Bei einer erstmaligen Bestellung müssen auch die wesentlichen Eckpunkte des künftigen Verwaltervertrags feststehen – schon deshalb, weil sich Angebote sonst gar nicht vergleichen lassen. Ein Beschluss, der Vergütung und Leistungsumfang offenlässt, ist angreifbar.
Die Ausnahme: Wiederbestellung
Soll die amtierende Verwaltung erneut bestellt werden, sind Vergleichsangebote grundsätzlich entbehrlich. Der BGH schränkt das aber ein: Ändert sich die Sachlage, sind auch vor einer Wiederbestellung Angebote einzuholen. In der Praxis werden vor allem drei Konstellationen anerkannt:
- Nachlassende Leistung, sodass erhebliche Teile der Eigentümerschaft unzufrieden sind
- Spannungen zwischen Eigentümern und Verwaltung aus anderen Gründen
- Deutlich günstigere Marktangebote für dieselbe Leistung – typischerweise nach einer Preiserhöhung
Wer über einen Wechsel überhaupt nachdenkt, befindet sich fast immer in einer dieser Lagen. Praktischer Rat: Behandeln Sie jede Bestellung, die nach vorheriger Unzufriedenheit erfolgt, wie eine Neubestellung.
Zwei Abgrenzungsfälle aus der Praxis:
- Rechtsformwechsel: Wird aus dem Einzelverwalter eine GmbH, liegt der Sache nach eine Wiederbestellung vor – zusätzliche Vergleichsangebote sind dann nicht erforderlich.
- „Verkappte" Neubestellung: Wurde die ursprüngliche Bestellung mangels Vergleichsangeboten erfolgreich angefochten und ist damit ungültig, ist die erneute Bestellung derselben Verwaltung keine Wiederbestellung im Rechtssinne. Hier müssen Angebote eingeholt werden.
Der Punkt, an dem die meisten Beschlüsse scheitern: die Rechtzeitigkeit
Selbst wenn Angebote vorliegen, reicht das nicht, wenn sie zu spät kommen.
Ein typischer Fall: Der Beirat berichtet in der Versammlung mündlich über zwei weitere Angebote, nennt die Preise und spricht eine Empfehlung aus. Die Angebote liegen zur Einsicht bereit. Die Gemeinschaft beschließt die Bestellung. Ein Eigentümer ficht an – und gewinnt.
Die Rechtsprechung verlangt, dass die Vergleichsangebote den Eigentümern innerhalb der Einladungsfrist zugehen, also mit der Einberufung. Nur dann ist eine inhaltliche Auseinandersetzung mit dem Tagesordnungspunkt vor der Versammlung überhaupt möglich. Die Einladungsfrist beträgt nach § 24 Abs. 4 WEG mindestens drei Wochen, sofern keine besondere Dringlichkeit vorliegt.
Konkret heißt das: Die vollständigen Angebote gehören als Anlage in die Einladung. Nicht die Preise, nicht eine Zusammenfassung, nicht ein Hinweis auf Einsichtnahme – die Angebote selbst.
Eine Vorab-Einigung der Mehrheit auf einen Kandidaten ändert daran nichts. Auch wenn im Vorfeld informell Konsens bestand, bleibt die Pflicht bestehen (vgl. LG Frankfurt am Main, Urteil vom 07.01.2015 – 2-09 S 45/14).
Was ein taugliches Vergleichsangebot ausmacht
Nicht jedes Papier mit einer Zahl darauf ist ein Vergleichsangebot.
Übernahmebereitschaft. Aus dem Angebot muss hervorgehen, dass die Verwaltung bereit ist, das Amt zum vorgesehenen Zeitpunkt tatsächlich zu übernehmen (vgl. LG Dortmund, Urteil vom 10.11.2015 – 1 S 308/15). Eine allgemeine Preisliste ohne Objektbezug genügt nicht.
Vergleichbarkeit. Angebote sind nur vergleichbar, wenn sie denselben Leistungsumfang abbilden. Zwei Zahlen ohne zugrundeliegendes Leistungsverzeichnis vergleichen nichts. Ein Angebot mit 26 € pro Einheit, bei dem die zweite Eigentümerversammlung 440 € extra kostet, kann teurer sein als eines mit 31 €, in dem sie enthalten ist.
Vollständigkeit beim Sonderhonorar. Der Katalog der Sonderleistungen ist der Ort, an dem sich Angebote real unterscheiden. Fordern Sie ihn ausdrücklich an. Als Faustregel gilt: Was nicht ausdrücklich im Regelsatz genannt ist, wird im Zweifel gesondert abgerechnet.
Wenn nur ein Angebot zustande kommt: Ausnahmsweise kann ein einziges Angebot genügen, wenn besondere Umstände vorliegen – etwa wenn sich trotz nachweislicher Bemühungen keine weitere Verwaltung bewirbt (vgl. LG Dortmund, Urteil vom 15.01.2016 – 17 S 112/15). Entscheidend ist die Dokumentation der Bemühungen: Anfragen per E-Mail, Absagen, Datumsangaben. Heben Sie diese Korrespondenz auf und legen Sie sie der Einladung bei.
Neu seit März 2026: Der BGH kippt die Drei-Angebote-Regel – aber für andere Fälle
Am 27. März 2026 hat der V. Zivilsenat eine Entscheidung getroffen, die derzeit häufig missverstanden zitiert wird (BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 7/25, Pressemitteilung Nr. 057/2026).
Der Fall: Eine Wuppertaler Gemeinschaft beschloss im September 2023 Erhaltungsmaßnahmen – Fenstertausch und Malerarbeiten – und beauftragte Betriebe, die über Jahre zur Zufriedenheit für sie gearbeitet hatten. Auf Vergleichsangebote verzichtete die Mehrheit bewusst. Einzelne Eigentümer fochten an.
Die Entscheidung: Der BGH gab der Gemeinschaft recht. Eine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten lässt sich weder aus §§ 18, 19 WEG noch aus dem Begriff der ordnungsmäßigen Verwaltung ableiten. Auch eine feste Bagatellgrenze, ab der Angebote zwingend würden, gibt es nicht. Maßgeblich ist, ob die vorhandenen Informationen – gemessen an Art der Maßnahme, Dringlichkeit und den Umständen des Einzelfalls – aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für die Entscheidung ausreichten.
Die Folge: Wer künftig einen Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme anfechten will, kann sich nicht mehr auf das bloße Fehlen von Vergleichsangeboten stützen. Er muss substantiiert darlegen, warum das gewählte Angebot ungeeignet oder überteuert war.
Und was bedeutet das für die Verwalterbestellung?
Zunächst: nichts. V ZR 7/25 betrifft Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Die Rechtsprechung zur Verwalterbestellung aus V ZR 96/10 ist damit nicht aufgehoben. Sie beruht auf einer eigenen Erwägung – dass die Auswahl unter Anbietern die Kenntnis ihrer Konditionen voraussetzt –, die von der Entscheidung zu Handwerkerleistungen nicht berührt wird.
Aber: Die Begründungslinie ist übertragbar formuliert. Der Senat wendet sich grundsätzlich gegen schematische Zahlenregeln und stellt stattdessen auf die hinreichende Tatsachengrundlage im Einzelfall ab. Genau dieser Maßstab – „ausreichende Tatsachengrundlage", nicht „drei Stück Papier" – findet sich auch schon in der älteren Rechtsprechung zur Verwalterbestellung. Es ist deshalb gut vertretbar anzunehmen, dass es auch bei der Verwalterwahl nicht auf die Zahl drei ankommt, sondern auf die Qualität der Entscheidungsgrundlage.
Entschieden ist das nicht. Solange keine höchstrichterliche Klärung für die Verwalterbestellung vorliegt, sollten Gemeinschaften nicht darauf spekulieren.
Die praktische Empfehlung
Bis zur Klärung gilt der sichere Weg – und der ist nicht aufwendiger als der unsichere:
- Drei vollständige, vergleichbare Angebote auf Basis eines einheitlichen Leistungsverzeichnisses einholen.
- Vollständig mit der Einladung versenden, innerhalb der Frist des § 24 Abs. 4 WEG.
- Die Auswahlentscheidung schriftlich begründen – warum dieses Angebot, obwohl es vielleicht nicht das billigste ist. Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass nicht der günstigste Anbieter gewählt werden muss (BGH, Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 114/14). Eine deutlich über dem Marktniveau liegende Vergütung kann umgekehrt angreifbar sein.
- Kommen weniger als drei Angebote zustande: Bemühungen dokumentieren – jede Anfrage, jede Absage, mit Datum – und diese Dokumentation der Einladung beifügen.
- Die Zertifizierung nach § 26a WEG prüfen. Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG); der Bestandsschutz für Altverwalter ist am 1. Juni 2024 ausgelaufen. Ein fehlendes Zertifikat ist ein eigenständiger Anfechtungsgrund – unabhängig von der Angebotsfrage.
- Alles zur Beschluss-Sammlung nehmen. Angebote, Vergleichstabelle, Begründung. Falls Jahre später jemand nachfragt, ist die Grundlage rekonstruierbar.
Häufige Fragen
Müssen es genau drei Angebote sein? Der BGH spricht in V ZR 96/10 von Angeboten „mehrerer" Verwalter, nicht von drei. Die Zahl drei stammt aus der Praxis und der Instanzrechtsprechung. Nach der Linie von V ZR 7/25 kommt es auf eine hinreichende Tatsachengrundlage an, nicht auf eine feste Zahl. Drei Angebote sind der praktisch sichere Weg, nicht ein gesetzliches Muss.
Reicht es, die Angebote in der Versammlung auszulegen? Nein. Sie müssen den Eigentümern innerhalb der Einladungsfrist zugehen, damit eine inhaltliche Befassung vor der Versammlung möglich ist.
Wir haben uns vorab schon geeinigt – brauchen wir trotzdem Angebote? Ja. Eine informelle Vorab-Einigung ersetzt die formale Entscheidungsgrundlage nicht.
Müssen wir den billigsten Verwalter nehmen? Nein. Wirtschaftlichkeit ist nicht Billigkeit. Die Entscheidung muss aber nachvollziehbar auf einer ausreichenden Grundlage beruhen – und eine deutlich über dem Markt liegende Vergütung kann angreifbar sein.
Was passiert, wenn die Bestellung erfolgreich angefochten wird? Der Beschluss wird für ungültig erklärt. Die Gemeinschaft steht ohne wirksam bestellten Verwalter da und muss neu beschließen – diesmal mit ordnungsgemäßer Grundlage. Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG).
Nächster Schritt
Drei vergleichbare Angebote zu beschaffen ist der aufwendigste Teil einer Verwalterwahl – gerade dann, wenn die Zeit bis zur Versammlung knapp ist. Beschreiben Sie Ihr Objekt einmal, und wir vermitteln Ihnen den Kontakt zu passenden Hausverwaltungen aus Ihrer Region, die zur Übernahme bereit sind.
[Jetzt Angebote für die Eigentümerversammlung anfordern →]
Zum Download: Angebotsvergleich zur Verwalterbestellung – die Vergleichstabelle und der Dokumentationsbogen für Ihre Versammlungsunterlagen.
Weiterführend: Hausverwaltung wechseln – der vollständige Ablauf · Verwalter abberufen nach § 26 Abs. 3 WEG
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Wohnungseigentumsrecht wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: März 2026.
Verwendete Entscheidungen und Normen: BGH V ZR 96/10 (01.04.2011); BGH V ZR 190/11 (22.06.2012); BGH V ZR 114/14 (27.02.2015); BGH V ZR 7/25 (27.03.2026, PM 057/2026); LG Frankfurt a. M. 2-09 S 45/14 (07.01.2015); LG Dortmund 1 S 308/15 (10.11.2015); LG Dortmund 17 S 112/15 (15.01.2016); §§ 18, 19, 24, 26, 26a, 45, 48 WEG.