Kurzfassung: Gemeinschaften mit weniger als etwa zehn Einheiten bekommen häufig keine oder nur wenige Angebote. Der Grund ist betriebswirtschaftlich, nicht persönlich: Der Grundaufwand einer WEG-Verwaltung fällt weitgehend unabhängig von der Zahl der Einheiten an. Sie haben drei Hebel – einen realistischen Preis akzeptieren, die Anfrage aufwandsarm gestalten und den Suchradius vergrößern. Als Alternativen bleiben die Selbstverwaltung durch einen Eigentümer und, wenn gar nichts geht, die gerichtliche Bestellung.
1. Warum Sie abgelehnt werden
Die Rechnung ist schnell gemacht. Eine Verwaltung muss für jede Gemeinschaft dieselben Grundleistungen erbringen, egal wie groß sie ist:
- eine Eigentümerversammlung vorbereiten, durchführen und protokollieren
- eine Jahresabrechnung und einen Wirtschaftsplan erstellen
- die Beschluss-Sammlung führen
- Konten führen, Zahlungsverkehr abwickeln, Hausgeld einziehen
- Versicherungs- und Wartungsverträge betreuen
- erreichbar sein, wenn nachts eine Leitung bricht
Bei 30 Einheiten verteilt sich dieser Aufwand auf 30 Zahler. Bei sechs Einheiten auf sechs. Wenn eine Verwaltung intern mit 55 Euro pro Einheit und Monat kalkulieren müsste, um dieselbe Marge zu erreichen, Sie aber 25 Euro erwarten, kommt kein Angebot zustande.
Hinzu kommen zwei weitere Gründe, die selten offen genannt werden:
Der Kommunikationsaufwand ist überproportional. In kleinen Gemeinschaften kennen sich alle. Das führt zu mehr Direktkontakt, mehr Einzelanfragen und häufiger zu persönlich gefärbten Konflikten, die die Verwaltung moderieren soll.
Der Mindestumsatz. Viele Verwaltungen kalkulieren pro Objekt eine Untergrenze – oft zwischen 1.800 und 3.000 Euro pro Jahr. Wer sechs Einheiten hat, zahlt diesen Mindestumsatz unabhängig davon, was der rechnerische Satz pro Einheit ergäbe.
2. Hebel 1: Den Preis realistisch ansetzen
Das ist der wirksamste Hebel, und er wird am häufigsten unterschätzt.
Für kleine Gemeinschaften sind 2026 Sätze von etwa 38 bis 55 Euro brutto pro Einheit und Monat marktüblich – deutlich über dem Bundesdurchschnitt von rund 30 Euro. Bei acht Einheiten und 45 Euro sind das 4.320 Euro im Jahr, also 540 Euro je Eigentümer.
Vergleichen Sie das mit der Alternative: Ohne Verwaltung übernimmt ein Eigentümer die Arbeit unentgeltlich – mit persönlicher Haftung. Wer zehn Stunden im Monat aufwendet, arbeitet bei 4.320 Euro Jahresvergütung für etwa 36 Euro pro Stunde brutto, ohne Versicherung und ohne Fachkenntnis.
Praktischer Rat: Nennen Sie in der Anfrage von sich aus eine realistische Preisvorstellung oder schreiben Sie ausdrücklich, dass Sie bereit sind, einen kleinobjekttypischen Satz zu zahlen. Anfragen ohne diesen Hinweis werden von vielen Verwaltungen gar nicht erst geöffnet.
3. Hebel 2: Die Anfrage aufwandsarm machen
Verwaltungen entscheiden binnen Minuten, ob sich ein Angebot lohnt. Diese Signale erhöhen Ihre Chancen deutlich:
Ein handlungsfähiger Verwaltungsbeirat. Ein Beirat, der die Rechnungsprüfung übernimmt und als einziger Ansprechpartner fungiert, spart der Verwaltung reale Stunden. Nennen Sie das ausdrücklich.
Digitale Kommunikation. Erklären Sie verbindlich, dass alle Eigentümer Unterlagen per E-Mail oder Portal erhalten und auf Postversand verzichten. Das ist bei kleinen Gemeinschaften leicht zu organisieren und senkt den Aufwand spürbar.
Ein sauberer Ausgangszustand. Keine offenen Hausgeldrückstände, keine laufenden Anfechtungsklagen, keine ungeklärten Bauschäden. Wenn doch, benennen Sie es offen – eine später entdeckte Altlast kostet Sie die gerade gewonnene Verwaltung.
Realistische Terminvorstellungen. Eine Versammlung pro Jahr, Termin flexibel, gern werktags am späten Nachmittag. Wer auf Samstagabend besteht, filtert sich selbst aus.
Vollständige Objektdaten in der ersten Anfrage. Baujahr, Einheitenzahl, Stellplätze, letzte Sanierung, Stand der Erhaltungsrücklage, laufende Verträge, bekannte Mängel. Eine Anfrage mit drei Sätzen bekommt keine Antwort.
Bereitschaft zu einer längeren Bestellungsdauer. Der Aufwand für die Einarbeitung in eine neue Gemeinschaft ist erheblich. Drei statt zwei Jahre Bestellungszeit erhöhen die Attraktivität messbar. Zulässig sind bis zu fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum bis zu drei (§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG).
4. Hebel 3: Suchradius und Bündelung
Radius vergrößern. Viele kleine Gemeinschaften fragen nur im eigenen Ort an. Verwaltungen betreuen aber oft einen Umkreis von 30 bis 60 Kilometern – gerade wenn Sie digitale Kommunikation und nur eine Präsenzversammlung pro Jahr anbieten.
Mehrere Gemeinschaften bündeln. Der stärkste Hebel überhaupt, und der am seltensten genutzte. Wenn in Ihrer Straße oder aus demselben Bauträgerprojekt drei bis vier kleine WEGs stammen, fragen Sie gemeinsam an. Aus vier Mal sechs Einheiten werden 24 Einheiten in unmittelbarer Nachbarschaft – ein plötzlich attraktives Paket, weil die Verwaltung Wege, Begehungen und teilweise Termine zusammenlegen kann.
Sprechen Sie die Nachbargemeinschaften über den jeweiligen Beirat an. Jede Gemeinschaft beschließt weiterhin für sich; nur die Anfrage und gegebenenfalls der Verwalter sind gemeinsam.
Kleinere Verwaltungen ansprechen. Große Verwaltungsunternehmen haben Mindestgrößen. Inhabergeführte Büros mit zwei bis fünf Mitarbeitern nehmen kleine Objekte häufiger an, besonders wenn sie räumlich passen.
Frühzeitig anfragen. Verwaltungen planen Kapazitäten quartalsweise. Eine Anfrage mit sechs Monaten Vorlauf hat deutlich bessere Chancen als eine, bei der der Vertrag in vier Wochen ausläuft.
5. Alternative: Selbstverwaltung
Wenn sich keine Verwaltung findet, kann ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt werden. Das ist zulässig und in kleinen Gemeinschaften verbreitet – aber es ist kein Nebenjob.
Was übernommen werden muss
- Einberufung, Leitung und Protokollierung der Eigentümerversammlung (§ 24 WEG)
- Führung der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG)
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach § 28 WEG – rechnungslegungsfähig, prüfbar, fristgerecht
- Führung der Gemeinschaftskonten, strikt getrennt vom Privatvermögen
- Umsetzung der Beschlüsse, Beauftragung von Handwerkern
- Verwaltung der Versicherungs- und Wartungsverträge
- Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten
Die Zertifizierungsfrage
Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG grundsätzlich zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Für kleine Gemeinschaften sieht das Gesetz aber eine Ausnahme vor, die kumulativ voraussetzt:
- Es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte,
- ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt (also keine externe Verwaltung), und
- weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer – gezählt nach Köpfen gemäß § 25 Abs. 2 WEG – verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
Praktisch heißt das: Bei acht Einheiten reicht das Verlangen von drei Eigentümern, um die Ausnahme zu kippen. Bei sechs Einheiten genügen zwei.
Wird trotz eines solchen Verlangens ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, ist der Beschluss anfechtbar – nicht nichtig. Wird er nicht innerhalb der Monatsfrist des § 45 WEG angefochten, wird er bestandskräftig.
Die Risiken ehrlich betrachtet
Haftung. Der verwaltende Eigentümer haftet für Pflichtverletzungen gegenüber der Gemeinschaft. Eine fehlerhafte Jahresabrechnung, ein versäumter Versicherungsschutz oder ein verletzter Handwerker auf ungestreutem Grundstück können teuer werden. Eine private Haftpflichtversicherung deckt diese Tätigkeit in der Regel nicht.
Zeitaufwand. Rechnen Sie bei acht Einheiten mit fünf bis zehn Stunden im Monat, in Sanierungsphasen deutlich mehr.
Konfliktpotenzial. Der verwaltende Eigentümer ist Nachbar und Organ zugleich. Bei Streit über Kostenverteilung oder Hausgeldrückstände wird das schnell unangenehm.
Wenn Sie es dennoch tun: Schließen Sie eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ab, lassen Sie die Jahresabrechnung im ersten Jahr fachlich prüfen und beschließen Sie eine angemessene Vergütung für die Tätigkeit – unentgeltliche Verwaltung verschärft im Streitfall nur die Erwartungshaltung, nicht die Haftung.
6. Letzte Option: Gerichtliche Bestellung
Findet sich weder eine externe Verwaltung noch ein bereiter Eigentümer, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer die gerichtliche Bestellung betreiben – im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.
Zwei Punkte, an denen Anträge regelmäßig scheitern:
Das Vorbefassungsgebot. Sie müssen zuvor versucht haben, in der Gemeinschaft einen Beschluss über die Verwalterbestellung herbeizuführen. Ohne diesen Versuch fehlt das Rechtsschutzbedürfnis.
Der Beibringungsgrundsatz. Das Gericht sucht keine übernahmebereite Verwaltung für Sie. Sie müssen mindestens eine geeignete, ausdrücklich übernahmebereite Person benennen und die Konditionen des Verwaltervertrags darlegen. In einer entschiedenen Konstellation legte ein Kläger sechs Absagen vor, aber keine einzige Zusage – sein Antrag scheiterte genau daran.
Der Anspruch besteht auch in sehr kleinen Gemeinschaften, einschließlich Zweiergemeinschaften. Gerichte bestellen häufig zunächst für einen kürzeren Zeitraum, etwa ein Jahr, um die Handlungsfähigkeit wiederherzustellen. Ausführlich: WEG ohne Verwalter
7. Checkliste für Ihre Anfrage
Kopieren Sie diese Angaben in Ihre Anfrage – sie entscheiden darüber, ob Sie eine Antwort bekommen:
- Objektart (WEG / Miethaus / gemischt) und vollständige Anschrift
- Anzahl Wohneinheiten, Gewerbeeinheiten, Stellplätze
- Baujahr, letzte größere Sanierung
- Gewünschter Beginn und Bestellungsdauer
- Stand der Erhaltungsrücklage
- Offene Hausgeldrückstände: ja/nein, Höhe
- Laufende Rechtsstreitigkeiten: ja/nein
- Bekannte Mängel oder anstehende Maßnahmen
- Verwaltungsbeirat vorhanden und aktiv: ja/nein
- Bereitschaft zu rein digitaler Kommunikation: ja/nein
- Preisvorstellung oder ausdrückliche Offenheit für kleinobjekttypische Sätze
- Ansprechpartner mit Telefonnummer
Häufige Fragen
Ab wie vielen Einheiten wird es schwierig? Unterhalb von etwa zehn Einheiten steigt die Absagequote deutlich, unterhalb von sechs Einheiten ist eine externe Verwaltung zum Durchschnittspreis kaum zu bekommen.
Muss uns überhaupt jemand verwalten? Ein Anspruch gegen eine bestimmte Verwaltung besteht nicht. Jeder Eigentümer hat aber gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch darauf, dass überhaupt ein Verwalter bestellt wird – notfalls gerichtlich durchsetzbar.
Können wir uns eine Verwaltung mit der Nachbar-WEG teilen? Sie können gemeinsam anfragen und dieselbe Verwaltung bestellen. Die Beschlüsse fasst jede Gemeinschaft weiterhin für sich, und jede schließt einen eigenen Verwaltervertrag. Wirtschaftlich ist der Effekt trotzdem erheblich.
Sind wir als Zweiergemeinschaft chancenlos? Am freien Markt fast, ja. Realistisch sind Selbstverwaltung oder – bei Zerstrittenheit – die gerichtliche Bestellung. Eine Bündelung mit benachbarten Gemeinschaften ist der einzige aussichtsreiche Marktweg.
Nächster Schritt
Kleine Gemeinschaften brauchen keine breite Streuung, sondern die wenigen Verwaltungen, die kleine Objekte gezielt annehmen. Beschreiben Sie Ihr Objekt einmal – wir vermitteln Ihnen den Kontakt zu passenden Hausverwaltungen aus Ihrer Region. Auch für Gemeinschaften ab drei Einheiten.
[Jetzt Anfrage stellen →]
Weiterführend: Was kostet eine Hausverwaltung? · WEG ohne Verwalter · Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG
Dieser Beitrag gibt allgemeine, unverbindliche Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Preisangaben sind Marktbeobachtungen und keine Zusage über erzielbare Konditionen. Ob eine Vermittlung zustande kommt, hängt von den Kriterien der jeweiligen Hausverwaltung ab; ein Anspruch darauf besteht nicht. Rechtsstand: März 2026.
Quellen: §§ 19, 24, 25, 26, 26a, 28, 44, 45 WEG; Markterhebungen zu Verwalterentgelten 2026; LG Frankfurt a. M. 2-13 T 82/19 (07.11.2019); LG Dortmund 1 S 308/15 (10.11.2015).