Kurzfassung: Die Abberufung ist seit dem 1. Dezember 2020 jederzeit und ohne wichtigen Grund möglich, es genügt die einfache Mehrheit (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Sie beendet aber nur das Amt, nicht den Vertrag. Der Verwaltervertrag läuft bis zu sechs Monate weiter (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG) – mit Vergütungsanspruch. Wer diese Nachlaufzeit verkürzen will, braucht entweder eine Aufhebungsvereinbarung oder einen wichtigen Grund und eine ausdrücklich erklärte fristlose Kündigung.
1. Was sich 2020 geändert hat
Vor der WEG-Reform konnte die Gemeinschaftsordnung die Abberufung an einen wichtigen Grund knüpfen. Das führte regelmäßig zu Prozessen darüber, ob das Fehlverhalten der Verwaltung „schwer genug" war.
Das ist vorbei. § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG lautet seit dem 1. Dezember 2020 schlicht: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich, eine Begründung im Beschluss ebenfalls nicht.
§ 26 Abs. 5 WEG ist zwingend. Abweichende Regelungen im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung, die das Abberufungsrecht einschränken oder die Sechs-Monats-Grenze verlängern, sind unwirksam. Klauseln aus Altverträgen, die eine Abberufung „nur aus wichtigem Grund" vorsehen, laufen ins Leere.
2. Amt und Vertrag: zwei Ebenen, zwei Wirkungen
Die Unterscheidung ist der Kern der ganzen Materie. Ein Vergleich hilft: Wird ein GmbH-Geschäftsführer abberufen, verliert er sofort seine Organstellung – sein Anstellungsvertrag läuft davon unberührt weiter. Beim WEG-Verwalter ist es dasselbe Muster.
Mit dem Abberufungsbeschluss:
- verliert die Verwaltung sofort Vertretungsmacht und Aufgaben
- darf sie nicht mehr für die Gemeinschaft handeln, keine Aufträge erteilen, keine Versammlung einberufen
- endet ihre Befugnis über die Gemeinschaftskonten
Nicht mit dem Abberufungsbeschluss:
- endet der Verwaltervertrag
- endet der Vergütungsanspruch
Der Vertrag ist durch die Abberufung auflösend bedingt: Er endet spätestens sechs Monate danach. Das ist eine Höchstgrenze, keine Mindestlaufzeit. Läuft der Vertrag ohnehin früher aus, endet er früher.
Die doppelte Vergütung
In der Nachlaufzeit zahlt die Gemeinschaft in der Regel zweimal: die abberufene Verwaltung aus dem fortbestehenden Vertrag und die neue aus dem neuen Vertrag. Die abberufene Verwaltung muss sich allerdings ersparte Aufwendungen anrechnen lassen; Gerichte haben in vergleichbaren Konstellationen eine pauschale Ersparnis der variablen Kosten in der Größenordnung von 20 % angenommen (vgl. LG Köln, Urteil vom 09.06.2022 – 29 S 151/21).
Rechenbeispiel: WEG mit 18 Einheiten, bisherige Vergütung 28 € brutto pro Einheit und Monat. Sechs Monate Nachlauf ergeben 18 × 28 × 6 = 3.024 € brutto. Abzüglich einer anzunehmenden Ersparnis bleiben grob 2.400 bis 3.000 € Zusatzbelastung – rund 135 bis 170 € pro Einheit.
Diese Zahl gehört in die Einladung. Eine Gemeinschaft, die erst nach dem Beschluss von der Doppelbelastung erfährt, ist eine unzufriedene Gemeinschaft – und im ungünstigsten Fall ein Anfechtungsfall.
Die drei Wege, die Nachlaufzeit zu verkürzen
1. Der Vertrag läuft ohnehin aus. Der eleganteste Weg: Abberufung zum Ende der Bestellungszeit. Keine Doppelkosten.
2. Aufhebungsvereinbarung. Verhandelbar, besonders wenn die Verwaltung ohnehin überlastet ist oder das Mandat als unattraktiv empfindet. Häufig gegen eine Abfindung, die deutlich unter sechs Monatsvergütungen liegt. Ermächtigen Sie den Beirat im Beschluss ausdrücklich zur Verhandlung.
3. Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Liegt ein wichtiger Grund vor, kann der Vertrag fristlos gekündigt werden – dann entfällt der Vergütungsanspruch ab Zugang.
Der entscheidende Fehler: Die fristlose Kündigung liegt nicht im Abberufungsbeschluss. Sie muss ausdrücklich und gesondert erklärt werden. Wer nur abberuft und meint, damit sei auch der Vertrag beendet, zahlt sechs Monate weiter.
Als wichtige Gründe kommen in Betracht: nicht erstellte oder grob fehlerhafte Jahresabrechnungen, unterlassene Information über Rechtsstreitigkeiten, Vermischung von Gemeinschafts- und Eigenvermögen, Nichtführung der Beschluss-Sammlung, beharrliche Nichtumsetzung von Beschlüssen. Ob der jeweilige Sachverhalt trägt, ist Einzelfallfrage – lassen Sie das vor der Erklärung prüfen. Eine unwirksame fristlose Kündigung kann Schadensersatzansprüche auslösen.
3. Die Versammlung vorbereiten
Wer lädt ein?
Regulär die Verwaltung – auch zur eigenen Abberufung. Verweigert sie das, greift § 24 Abs. 2 WEG: Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann die Einberufung in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangen. Bleibt auch das erfolglos, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).
Für das Viertel-Quorum zählen die Eigentümer, nicht die Miteigentumsanteile. Sammeln Sie die Unterschriften und dokumentieren Sie den Zugang des Verlangens.
Form und Frist
Textform genügt (§ 24 Abs. 4 WEG), also auch E-Mail – sofern Zustellwege und Adressen aktuell sind. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit. Rechnen Sie die Frist nach §§ 187 ff. BGB und sichern Sie den Zugangsnachweis.
Die Tagesordnung muss hinreichend bestimmt sein. „Verschiedenes" oder „Verwaltungsangelegenheiten" tragen keine Abberufung. Formulieren Sie den Punkt ausdrücklich: „Abberufung der Verwaltung und Bestellung einer neuen Verwaltung".
Was der Einladung beiliegen muss
- die Vergleichsangebote der in Betracht kommenden Verwaltungen, vollständig
- eine Vergleichsübersicht der wesentlichen Konditionen
- der Entwurf des neuen Verwaltervertrags oder zumindest die wesentlichen Eckpunkte
- eine Darstellung der zu erwartenden Kosten einschließlich der Nachlaufvergütung
Näheres dazu im Beitrag Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung.
4. Musterbeschlüsse
Die folgenden Formulierungen sind Textvorschläge zur Orientierung. Passen Sie sie an Ihre Gemeinschaftsordnung an und lassen Sie sie vor der Versammlung prüfen.
TOP 1 – Abberufung
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beruft die derzeitige Verwaltung, [Firma, vollständige Anschrift], mit Wirkung zum März 2026 von ihrem Amt als Verwalterin ab.
Erläuterung: Eine Begründung ist nicht erforderlich. Wählen Sie als Wirkungszeitpunkt idealerweise den Tag, an dem die neue Verwaltung übernimmt, um eine Lücke in der Vertretung zu vermeiden.
TOP 2 – Feststellung zum Vertrag und Ermächtigung
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stellt fest, dass der Verwaltervertrag mit [Firma] gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet. Der Verwaltungsbeirat, vertreten durch [Name], wird ermächtigt, mit [Firma] eine einvernehmliche vorzeitige Aufhebung des Verwaltervertrags zu vereinbaren, sofern die dafür zu leistende Zahlung den Betrag von [X] Euro nicht übersteigt.
TOP 2a – Fristlose Kündigung (nur bei wichtigem Grund)
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt, den Verwaltervertrag mit [Firma] aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen. Als wichtige Gründe werden insbesondere festgestellt: [konkrete Sachverhalte mit Datum]. Der Verwaltungsbeirat, vertreten durch [Name], wird ermächtigt und beauftragt, die Kündigung schriftlich zu erklären und der Verwaltung nachweisbar zuzustellen.
Erläuterung: Die Gründe müssen konkret benannt werden – „unzureichende Leistung" genügt nicht. Vor der Beschlussfassung anwaltlich prüfen lassen.
TOP 3 – Bestellung der neuen Verwaltung
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestellt die [Firma, vollständige Anschrift] für den Zeitraum vom März 2026 bis zum März 2026 zur Verwalterin. Die Verwaltung ist zertifizierte Verwalterin im Sinne des § 26a WEG.
Erläuterung: Die Bestellung darf höchstens fünf Jahre umfassen, bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG). Für den Einstieg sind zwei bis drei Jahre üblich.
TOP 4 – Abschluss des Verwaltervertrags
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließt den Abschluss eines Verwaltervertrags mit [Firma] zu den Konditionen des Angebots vom März 2026, das der Einladung als Anlage [X] beigefügt war und Bestandteil dieses Beschlusses ist. Der Verwaltungsbeirat, vertreten durch [Name], wird ermächtigt, den Vertrag namens der Gemeinschaft zu unterzeichnen.
TOP 5 – Herausgabe der Unterlagen
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fordert [Firma] auf, sämtliche die Gemeinschaft betreffenden Unterlagen, Daten und Vermögenswerte gemäß §§ 675, 667 BGB bis zum März 2026 vollständig an die neue Verwaltung herauszugeben, insbesondere die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG, die Buchhaltung nebst Belegen, alle laufenden Verträge sowie sämtliche Zugangsdaten und Schlüssel. Die neue Verwaltung wird beauftragt, die Übergabe zu protokollieren und den Beirat über den Vollzug zu unterrichten.
5. Muster: Fristlose Kündigung des Verwaltervertrags
Nur verwenden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und der entsprechende Beschluss gefasst wurde. Versand per Einschreiben mit Rückschein.
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [Objektbezeichnung, Anschrift] vertreten durch den Verwaltungsbeirat, [Name, Anschrift]
An: [Firma, Anschrift]
Fristlose Kündigung des Verwaltervertrags
Sehr geehrte Damen und Herren,
in der Eigentümerversammlung vom März 2026 hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unter TOP [X] Ihre Abberufung als Verwalterin sowie unter TOP [X] die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags beschlossen. Eine Abschrift des Protokolls liegt bei.
Namens und im Auftrag der Gemeinschaft kündige ich hiermit den zwischen der Gemeinschaft und Ihnen bestehenden Verwaltervertrag vom März 2026 fristlos aus wichtigem Grund.
Der wichtige Grund liegt in folgenden Umständen: [konkrete Darstellung mit Daten und Vorgängen].
Wir fordern Sie auf, sämtliche die Gemeinschaft betreffenden Unterlagen, Daten und Vermögenswerte gemäß §§ 675, 667 BGB bis zum März 2026 vollständig an die neue Verwaltung, [Firma, Anschrift], herauszugeben. Dies umfasst insbesondere die Beschluss-Sammlung, die vollständige Buchhaltung nebst Belegen, alle laufenden Verträge, die Eigentümerliste, sämtliche Zugangsdaten sowie alle Schlüssel.
Ferner fordern wir Sie auf, bis zum März 2026 eine Abrechnung über den von Ihnen verwalteten Zeitraum vorzulegen und die Verfügungsberechtigung über die Konten der Gemeinschaft auf die neue Verwaltung zu übertragen.
Mit freundlichen Grüßen [Name, Funktion]
6. Nach dem Beschluss
Die Anfechtungsfrist läuft. Eine Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG). Vollziehen Sie in dieser Zeit alles Vorbereitende, aber nichts Unumkehrbares.
Nachweis der neuen Verwaltereigenschaft. Banken, Grundbuchamt und Versicherer verlangen einen Nachweis. Es genügt eine Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen öffentlich beglaubigt sind (§ 26 Abs. 4 WEG). Vereinbaren Sie den Notartermin frühzeitig – hier entstehen die häufigsten Verzögerungen.
Konten prüfen. Das Gemeinschaftskonto muss auf den Namen der Gemeinschaft laufen, nicht auf den der Verwaltung. Prüfen Sie das bei der Übergabe und lassen Sie sich den Stand der Erhaltungsrücklage schriftlich bestätigen.
Wenn die Übergabe blockiert wird. Setzen Sie eine Frist mit konkreter Auflistung der fehlenden Positionen. Danach ist der Herausgabeanspruch klagbar, in dringenden Fällen im Wege der einstweiligen Verfügung. Ein Zurückbehaltungsrecht an den Unterlagen der Gemeinschaft wegen offener Vergütung besteht in aller Regel nicht.
7. Wenn die Mehrheit nicht zustande kommt
Findet der Abberufungsantrag keine Mehrheit, obwohl gewichtige Gründe vorliegen, kann ein einzelner Eigentümer im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG beantragen, dass das Gericht den Beschluss ersetzt.
Das ist der Weg für Minderheiten in blockierten Gemeinschaften – etwa wenn ein Mehrheitseigentümer mit der Verwaltung verbunden ist. Es ist aber ein Klageverfahren gegen die Gemeinschaft mit entsprechendem Kosten- und Zeitrisiko. Lassen Sie die Erfolgsaussichten vorher fachanwaltlich einschätzen und sammeln Sie belastbare Belege für die Pflichtverletzungen.
Häufige Fragen
Reicht die einfache Mehrheit? Ja, die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt.
Kann die Verwaltung den Abberufungsbeschluss anfechten? Nein. Sie hat kein Recht auf ihr Amt und ist nicht anfechtungsbefugt. Ihr Vergütungsanspruch im Rahmen des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG bleibt bestehen.
Können wir per Umlaufbeschluss abberufen? Ein Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Textform. Die Gemeinschaft kann für einen einzelnen Gegenstand vorab beschließen, dass die einfache Mehrheit genügt. In der Praxis ist der Weg über die Versammlung bei einem Verwalterwechsel deutlich robuster.
Was ist mit der Jahresabrechnung für das laufende Jahr? Die abberufene Verwaltung schuldet die Abrechnung für den von ihr verwalteten Zeitraum. Regeln Sie die Abgrenzung im Übergabeprotokoll ausdrücklich – sonst entsteht genau hier der nächste Streit.
Wir haben abberufen, aber noch keine neue Verwaltung. Was jetzt? Die Gemeinschaft ist ohne Organ nur eingeschränkt handlungsfähig. Suchen Sie sofort weiter; notfalls kommt die gerichtliche Bestellung in Betracht. Besser ist die Vorbeugung: erst die neue Verwaltung sichern, dann abberufen.
Nächster Schritt
Der sicherste Verwalterwechsel ist der, bei dem die neue Verwaltung schon feststeht, bevor abberufen wird. Beschreiben Sie Ihr Objekt einmal, und wir vermitteln Ihnen den Kontakt zu passenden Hausverwaltungen aus Ihrer Region.
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Weiterführend: Hausverwaltung wechseln – der vollständige Ablauf · Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung · Was kostet eine Hausverwaltung?
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Wohnungseigentumsrecht wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Musterformulierungen sind unverbindliche Textvorschläge und müssen an den Einzelfall angepasst werden. Stand: März 2026.
Verwendete Normen und Entscheidungen: §§ 23, 24, 25, 26, 26a, 44, 45 WEG; §§ 187 ff., 667, 675 BGB; LG Köln 29 S 151/21 (09.06.2022).