Kurzfassung: Eine verwalterlose Gemeinschaft bleibt rechtsfähig, verliert aber ihr Handlungsorgan. Sichern Sie zuerst Zahlungsfähigkeit, Versicherungsschutz und Verkehrssicherung. Zur Einberufung einer Versammlung sind – wenn kein Verwalter da ist – der Beiratsvorsitzende oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer befugt (§ 24 Abs. 3 WEG). Kommt kein Bestellungsbeschluss zustande, kann jeder einzelne Eigentümer die gerichtliche Bestellung im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG betreiben. Wichtig: Das Gericht sucht keine Verwaltung für Sie – Sie müssen mindestens eine übernahmebereite benennen.
1. Wie es dazu kommt
- Die Bestellungszeit ist ausgelaufen und niemand hat rechtzeitig neu bestellt. Der häufigste Fall, und er passiert meist unbemerkt: Die Verwaltung arbeitet weiter, ohne bestellt zu sein.
- Die Verwaltung hat gekündigt oder ihr Amt niedergelegt.
- Die Verwaltung ist insolvent oder hat den Geschäftsbetrieb eingestellt.
- Der Bestellungsbeschluss wurde erfolgreich angefochten – etwa weil Vergleichsangebote fehlten. Die Bestellung ist dann rückwirkend unwirksam.
- Die Gemeinschaft hat abberufen, ohne neu zu bestellen.
- Die Gemeinschaft ist zerstritten und bringt keine Mehrheit zustande.
Prüfen Sie zuerst das Datum. Sehen Sie im letzten Bestellungsbeschluss nach, bis wann bestellt wurde. Überraschend viele Gemeinschaften sind verwalterlos, ohne es zu wissen – mit der Folge, dass sämtliche in dieser Zeit vorgenommenen Rechtsgeschäfte angreifbar sind.
2. Sofort sichern
Zahlungsfähigkeit
Ohne handlungsfähiges Organ droht der Stillstand des Zahlungsverkehrs. Versorger, Versicherer und Wartungsfirmen mahnen weiter.
- Klären Sie mit der Bank, welche Verfügungsberechtigungen aktuell bestehen und was zur Wiederherstellung nötig ist.
- Prüfen Sie, ob laufende Lastschriften weiterhin eingelöst werden.
- Stellen Sie sicher, dass die Hausgeldzahlungen der Eigentümer weiterlaufen. Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bleibt Grundlage, bis ein neuer beschlossen wird.
Versicherungsschutz
Der wichtigste Punkt und der am häufigsten übersehene. Prüfen Sie umgehend, ob Gebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht bestehen und die Prämien gezahlt sind. Ein Leitungswasserschaden in einer unversicherten Anlage ist ein wirtschaftlicher Totalschaden für die Gemeinschaft.
Kontaktieren Sie den Versicherer direkt und lassen Sie sich den Vertragsstand schriftlich bestätigen.
Verkehrssicherungspflichten
Streu- und Räumpflicht, Beleuchtung, Baumkontrolle, Prüffristen für Aufzug, Heizung und Brandschutz laufen weiter. Verletzt die Gemeinschaft diese Pflichten, haftet sie – unabhängig davon, ob ein Verwalter bestellt ist. Regeln Sie schriftlich, wer diese Aufgaben interimsweise übernimmt.
Unterlagen sichern
Wenn die alte Verwaltung ausfällt oder insolvent ist, fordern Sie umgehend die Herausgabe der Unterlagen – insbesondere Beschluss-Sammlung, Buchhaltung, Verträge und Kontoauszüge. Der Anspruch folgt aus §§ 675, 667 BGB. Bei einer Insolvenz wenden Sie sich an den Insolvenzverwalter.
3. Wer darf einberufen?
Ohne Verwalter fällt die reguläre Einberufungsbefugnis weg. Es gibt drei Wege:
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, ist der Beiratsvorsitzende – oder sein Vertreter – zur Einberufung befugt (§ 24 Abs. 3 WEG).
Ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer. Die Gemeinschaft kann einen Wohnungseigentümer per Beschluss zur Einberufung ermächtigen (§ 24 Abs. 3 WEG). Das ist besonders relevant, wenn auch kein Beirat bestellt ist. Sinnvoll ist eine dauerhafte Regelung, etwa im Turnus – dann steht die Gemeinschaft bei künftigen Ausfällen nicht wieder still.
Gerichtliche Ermächtigung. Ist beides nicht vorhanden und kommt kein Beschluss zustande, kann ein Eigentümer im Wege der Beschlussersetzung beantragen, zur Einberufung ermächtigt zu werden.
Formalien der Einberufung
- Textform genügt (§ 24 Abs. 4 WEG)
- Frist: mindestens drei Wochen, sofern keine besondere Dringlichkeit vorliegt
- Tagesordnung hinreichend bestimmt: „Bestellung eines Verwalters" und „Abschluss des Verwaltervertrags" als eigene Punkte
- Vergleichsangebote vollständig beifügen – sonst ist der Bestellungsbeschluss anfechtbar und Sie stehen wieder am Anfang. Details: Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung
4. Was der Beirat überbrücken kann – und wo die Grenze liegt
Der Verwaltungsbeirat ist Kontroll- und Unterstützungsorgan, kein Ersatzverwalter. Er hat keine gesetzliche Vertretungsmacht für die Gemeinschaft.
Praktikabel in der Übergangszeit:
- Kommunikation mit Versicherern, Versorgern und Dienstleistern über den Sachstand
- Sammlung und Sicherung der Unterlagen
- Vorbereitung der Versammlung und Einholung der Angebote
- Koordination der Verkehrssicherungspflichten
Nicht ohne ausdrückliche Beschlussgrundlage:
- Beauftragung von Handwerkern über Bagatellbeträge hinaus
- Abschluss oder Kündigung von Verträgen
- Verfügungen über Gemeinschaftskonten
- Erteilung von Vollmachten
Wenn in der Übergangszeit Ausgaben nötig sind, fassen Sie dazu einen ausdrücklichen Beschluss mit Betragsgrenze und benennen Sie die handelnde Person. Ein Beiratsmitglied, das ohne Grundlage Verträge schließt, haftet persönlich.
5. Die gerichtliche Bestellung
Kommt in der Versammlung kein Bestellungsbeschluss zustande – weil sich die Gemeinschaft nicht einigt oder weil ein Mehrheitseigentümer blockiert –, greift § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG: Das Gericht fasst den Beschluss anstelle der Gemeinschaft.
Antragsberechtigt ist jeder einzelne Wohnungseigentümer. Der Anspruch besteht auch in sehr kleinen Gemeinschaften, einschließlich Zweiergemeinschaften. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigen Verband, nicht gegen die Miteigentümer persönlich. Das Urteil wirkt gegenüber allen Eigentümern.
Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Die zwei Hürden, an denen Anträge scheitern
Hürde 1: Das Vorbefassungsgebot. Sie müssen zuvor ernsthaft versucht haben, in der Gemeinschaft einen Beschluss über die Verwalterbestellung herbeizuführen. Wer direkt zum Gericht geht, dem fehlt das Rechtsschutzbedürfnis. Dokumentieren Sie deshalb: Einladung, Tagesordnung, Protokoll mit dem gescheiterten Abstimmungsergebnis.
Hürde 2: Der Beibringungsgrundsatz. Das ist der entscheidende Punkt, und er wird fast immer unterschätzt: Das Gericht ermittelt nicht selbst, ob es eine übernahmebereite Verwaltung gibt. Diese Aufgabe liegt bei Ihnen.
Konkret verlangt die Rechtsprechung, dass Sie geeignete Personen vorschlagen und für jede die Konditionen des Verwaltervertrags sowie die ausdrückliche Zustimmung zur Übernahme des Amtes durch gerichtliche Bestellung darlegen. Teilweise werden mehrere Vorschläge verlangt; mindestens eine übernahmebereite Verwaltung müssen Sie in jedem Fall benennen.
In einer vom Landgericht Frankfurt am Main entschiedenen Konstellation legte ein Eigentümer einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft sechs Absagen angefragter Hausverwaltungen vor – aber keine einzige Zusage. Sein Antrag scheiterte genau daran (LG Frankfurt a. M., Beschluss vom 07.11.2019 – 2-13 T 82/19).
Praktische Konsequenz: Die Suche nach einer übernahmebereiten Verwaltung ist keine Vorstufe zum Gerichtsverfahren, sondern dessen Voraussetzung. Beginnen Sie damit, bevor Sie Klage erheben.
Was das Gericht entscheidet
Das Gericht wählt aus den benannten Kandidaten aus und bestimmt auch die Bestellungsdauer nach Ermessen (§ 44 Abs. 3 WEG). In Blockadesituationen wird häufig zunächst kurz bestellt – etwa für ein Jahr –, um die Handlungsfähigkeit wiederherzustellen, ohne die Gemeinschaft langfristig zu binden.
Die Zertifizierung gilt auch hier. Seit dem 1. Dezember 2023 besteht grundsätzlich Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Benennen Sie deshalb nur zertifizierte Kandidaten, sofern nicht die enge Ausnahme für Kleinstgemeinschaften greift.
Eilfall: einstweilige Verfügung
Besteht eiliger Verwaltungsbedarf – etwa ein akuter Gebäudeschaden, drohender Versicherungsverlust oder eine unmittelbar erforderliche Auftragsvergabe –, kommt die Bestellung im Wege der einstweiligen Verfügung in Betracht. Voraussetzung ist ein konkret darzulegender Verfügungsgrund. Die reine Unbequemlichkeit des verwalterlosen Zustands genügt nicht.
Kosten und Dauer
Rechnen Sie mit mehreren Monaten Verfahrensdauer. Die Kosten richten sich nach dem Streitwert. Ob und in welchem Umfang die Gemeinschaft sie trägt, hängt vom Ausgang ab. Lassen Sie die Erfolgsaussichten vorab anwaltlich einschätzen – ein an den Formalien gescheiterter Antrag kostet Geld und bringt Sie nicht weiter.
6. Wie Sie den Zustand künftig vermeiden
Kalendereintrag zum Ende der Bestellungszeit. Setzen Sie eine Erinnerung zwölf Monate vor Ablauf – das ist der früheste Zeitpunkt, zu dem ein Wiederbestellungsbeschluss gefasst werden darf (§ 26 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Dauerhafte Einberufungsermächtigung beschließen. Ein Beschluss nach § 24 Abs. 3 WEG, der einen Eigentümer oder den Beiratsvorsitzenden dauerhaft zur Einberufung ermächtigt, kostet nichts und verhindert die häufigste Blockade.
Beirat besetzt halten. Eine Gemeinschaft ohne Verwalter und ohne Beirat hat kein Sprachrohr mehr.
Nie abberufen, ohne die Nachfolge gesichert zu haben. Details: Verwalter abberufen
Kontakte pflegen. Halten Sie Kontakt zu zwei bis drei Verwaltungen, die Ihr Objekt kennen. Im Ernstfall ist das der Unterschied zwischen vier Wochen und einem Gerichtsverfahren.
Häufige Fragen
Sind Beschlüsse aus verwalterloser Zeit gültig? Die Gemeinschaft bleibt beschlussfähig. Entscheidend ist, ob die Versammlung von einer befugten Person ordnungsgemäß einberufen wurde. Eine Einberufung durch einen Unbefugten kann die gefassten Beschlüsse angreifbar machen.
Wer zahlt die Rechnungen in der Zwischenzeit? Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt fort; Hausgeldzahlungen laufen weiter. Für Verfügungen über das Konto braucht es eine wirksame Verfügungsberechtigung – klären Sie das umgehend mit der Bank.
Kann ein Eigentümer einfach vorübergehend die Verwaltung übernehmen? Nur, wenn er durch Beschluss zum Verwalter bestellt wird. Bloßes Handeln ohne Bestellung begründet keine Vertretungsmacht und ein erhebliches persönliches Haftungsrisiko.
Was, wenn die alte Verwaltung die Unterlagen nicht herausgibt? Setzen Sie schriftlich eine Frist mit konkreter Auflistung. Danach ist der Anspruch aus §§ 675, 667 BGB klagbar, in dringenden Fällen per einstweiliger Verfügung. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen offener Vergütung besteht an den Unterlagen der Gemeinschaft in aller Regel nicht.
Wie schnell finden wir realistisch eine neue Verwaltung? Bei mittleren Gemeinschaften in Ballungsräumen vier bis acht Wochen bis zu belastbaren Angeboten. Bei kleinen Gemeinschaften und in ländlichen Regionen deutlich länger – siehe Keine Hausverwaltung für die kleine WEG.
Nächster Schritt
Ob Sie die Versammlung vorbereiten oder eine gerichtliche Bestellung anstreben: In beiden Fällen brauchen Sie zuerst mindestens eine übernahmebereite Hausverwaltung. Beschreiben Sie Ihr Objekt einmal, und wir vermitteln Ihnen den Kontakt zu passenden Verwaltungen aus Ihrer Region.
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Weiterführend: Hausverwaltung wechseln · Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung · Keine Hausverwaltung für die kleine WEG
Dieser Beitrag gibt allgemeine, unverbindliche Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gerade bei verwalterlosen Gemeinschaften und gerichtlichen Verfahren hängt sehr viel von den Umständen des Einzelfalls ab – lassen Sie Ihre konkrete Lage anwaltlich prüfen, bevor Sie Klage erheben. Rechtsstand: März 2026.
Quellen: §§ 19, 24, 26, 26a, 44, 45 WEG; §§ 667, 675 BGB; LG Frankfurt a. M. 2-13 T 82/19 (07.11.2019); LG Dortmund 1 S 308/15 (10.11.2015).